경제학에서, 시장에서의 각 거래 주체가 보유한 정보에 차이가 있을 때, 그 불균등한 정보 구조를 정보의 비대칭성(Asymmetric information)이라고 한다. 정보의 비대칭성은 사람들이 보유하는 정보의 분포에 편향이 있어, 경제 주체 사이에 정보 격차가 생기는 현상 또는 그러한 성질을 말한다. 부동산투자에서도 이러한 정보의 비대칭성은 그대로 적용된다. 특히 부동산 시장은 수요와 공급이 항상 일치하는 완전경쟁시장이 아니기 때문에 매도자우위 또는 매수자우위의 불완전시장 행태를 보이고 있다.

혁신도시로 이전하는 공공기관의 수도권에 있는 청사 등의 건축물과 그 부지인 종전부동산은 매각을 통해 이전재원을 마련할 계획이다. 매각대상인 종전부동산은 1,027만㎡이며 125개부지가 있다. 이 중 주거지역이나 상업지역에 자리 잡은 종전부동산은 별도로 용도지역을 바꾸지 않더라도 현상태로 이용이 가능한 지역으로 일반에 공개경쟁 입찰방식에 의해 매각을 추진하고 있다. 일반매각 대상부지는 71개부지로 ‘09년 1개부지, ’10년 19개부지, ‘11년 26개부지, ’12년 25개부지를 매각할 계획이다. 일반매각절차는 한국자산관리공사의 전자자산처분시스템인 ‘온비드’를 통해 공개경쟁 입찰방식으로 진행된다. 이 입찰방식은 매도자 중심에서 일방적으로 정보가 제공되기 때문에 종전부동산은 그 가치가 우수함에도 ‘09년부터 8개 부지를 ‘온비드’를 통해 공고한 결과 3개부지만 매각되었다. 이는 수요자인 투자자에게 자세한 투자정보가 제공되지 아니한 체 공식적인 매각절차만 밟아왔기 때문에 정보의 비대칭성으로 인한 결과로 보여 진다. 지난 6.30일 종전부동산 13개 부지를 대상으로 건축사 등 투자자 600여명이 참석한 가운데 로드쇼를 개최한바 있다. 이 때 매각 종전부동산중 관심 있는 물건에 대해 설문조사를 한 결과 물건별로 최소 6명에서 최고 29명이 관심이 있는 것으로 의견을 표명하였다. 그렇다면 매도자는 다양한 방법으로 종전부동산의 가치를 알려 매수자와 정보를 공유할 필요성이 제기된다. 이를 위하여 매각물건별로 투자물건 조사보고서 제공, 매각일정 안내 등 다양한 방법으로 투자자와 정보를 공유할 필요가 있다.

한편, 종전부동산은 그동안 공공청사 위주로 관리되어 왔기 때문에 일반투자자 입장에서 보면 매우 매력적인 상품임을 알 수 있다. 몇 가지만 살펴보면 첫째, 공공청사의 현재 용적률은 대부분 100% 미만으로 지방자치단체 도시계획조례로 정하고 있는 허용용적률에 여유가 많이 남아 있어 개발잠재력이 많은 부동산이다. 둘째, 그동안 종전부동산은 개발을 전제로 하지 않고 주로 공공기관의 고유기능을 유지하는데 최소 필요한 범위 내에서 관리되어 왔다. 다시 말하면 용도지역이 주변지역 보다 보전적 용도인 녹지지역이라든지 제1종주거지역 등으로 되어 있으며, 고도지구, 공공청사 등 각종 규제가 많이 덧씌워져 있다. 이는 개발하고자 하는 입장에서 보면 종전부동산이 주변지역과 비교하여 토지이용규제가 과다하다는 것을 알 수 있어, 개발밀도 조정여력이 큰 지역임을 알 수 있을 것이다. 셋째, 종전부동산은 계약후 ‘12년까지 대금을 분납하고, 사업유형에 따라 사업진행은 계약후 추진이 가능하다. 이렇게 되면 ’12년까지 취․등록세 및 종합부동산세 등을 2～3년간 유예가 가능하여 사업관련 부대비용을 절감할 수 있다. 소유권을 이전받아 조세 및 금융부담을 안고 사업을 추진하는 것 보다는 초기 금융비용의 절감이 가능하다. 넷째, 종전부동산을 일반에 매각 추진하였으나, 유찰로 매각이 이루어지지 않았을 때에는 정부투자기관에 매각하여 국토해양부에서 활용계획을 수립하고, 용도지역 변경 등 도시관리계획을 수립하여 일반에 재매각하게 된다. 재매각하게 되는 가격은 당초에 일반매각에 의한 가격보다 높아질 가능성이 높다. 원매자라면 활용계획 수립이전에 매각공고되는 종전부동산을 매입하는 것이 가격면이나 시간적으로 비교우위를 확보할 수 있다. 이외에도 여러 가지 특장점이 있으나, 물건별 특장점을 투자자가 제대로 알 수 없으며, 알고자 하면 비용이 수반되어, 여기서도 정보의 비대칭성은 제기되고 있다.

부동산 투자에는 각종 공부 발급부터 투자적격 상태를 파악하고자 하면 시간과 비용이 수반될 뿐더러 매각기관의 절대적인 협조가 필요하다. 온라인상의 매각공고에서 제공되는 정보만으로 매입의사를 결정하기에는 턱없이 부족하다. 매각정보는 매각을 추진하고 있는 기관에서 보유하고 있으나 일일이 매각기관을 찾아다니면서 정보를 파악하는 것도 쉽지 않다. 누구라도 정보가 충분하지 않은 상태에서 매입에 선뜻 나서기는 어려울 것이다. 이를 해소하기 위해서는 매도자 우위의 정보를 매수자와 공유할 수 있는 정보체계를 마련하고 물건조사비용을 줄일 필요가 있다. 종전부동산 매입에 필요한 정보를 용이하게 볼 수 있도록 종전부동산 매각물건별 데이터룸(투자물건 조사보고서, 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획확인서, 토지대장, 건축물대장, 건축물도면 등을 한데 모아 관리하는 곳으로 국토해양부 종전부동산과(031-476-8979, 8980)에 설치되어 있다)이 설치되어 있어, 이를 활용하면 물건정보를 쉽게 확보할 수 있다.

현재 부동산시장이 상당히 위축되어 있음에도 종전부동산은 그 우수한 잠재가치로 인하여 매력적인 투자상품임을 알 수 있다. 가격 또한 현시점에서 평가된 가격으로 충분히 합리적이어서 다른 부동산 보다 투자가치가 클 것이다. 종전부동산 투자에 대한 정보의 비대칭성이 최소화되고 투자자와 정보가 공유되면 종전부동산 투자시 최대한 이익과 가치가 창출될 것이다.

※ 종전부동산이란?

공공기관이 지방으로 이전한 이후 수도권에 있는 이전공공기관의 청사 등의 건축물과 그 부지를 말한다.