‘도시재생’이 정부시책 중 하나의 커다란 축으로 자리잡고 있다. 기존의 ‘도시 재개발’을 낡은 것으로 밀어내고 도시 정책의 가장 핵심적인 자리를 차지해가고 있다. 노무현 정부 시절부터 도시 재생에 대한 정부의 대규모 연구가 이미 이뤄졌고, 국토교통부에는 ‘도시재생과’가 설치됐으며, 2013년 12월엔 ‘도시재생특별법’이 시행됐다. 국토교통부는 전주와 창원의 도시 재생 시범사업을 거쳐 2014년 4월 13개 도시재생 선도 지역을 선정했으며 2015년 한 해 지자체 공모를 거쳐 지난 4월 18일 총 33곳의 도시재생사업 지원 대상지역을 확정했다. 정부는 사업단계별 관문심사를 도입, 단계별 목표 달성 시에만 사업을 계속 진행하도록 엄격히 관리하여 사업의 성과를 제고할 계획이라고 한다. 하지만 도시 재개발과는 전혀 성격이 다른 도시재생의 성패는 그 기준이 단순하지 않고 시간적으로도 상당 기간이 흐른 뒤에 드러나게 된다.
건물과 도시 구조 등 물리적인 환경을 개선하는 것이 도시 재개발이라면, 도시재생은 쇠퇴한 지역에서 다시 사람들이 만나고 모이도록 경제·사회·환경 조건을 개선하는 것이다. 기존의 것을 허물고 새로 짓는 것이 아니라 과거의 흔적을 보존하면서 여기에 새로움을 덧붙이는 것이다. 과거가 있음으로 현재가 있고 과거의 흔적을 통하여 도시의 정체성을 유지할 수 있기 때문에 과거의 흔적을 보존하고 이를 바탕으로 활력과 변화를 추구하는 것이 도시재생에서 매우 중요하다. 결국 주민들의 삶의 질을 개선하는 것이 도시 재생의 핵심이다. 따라서 도시 재생의 결과로 원주민들이 떠난다면 그것은 완전히 실패한 사업이다.
새로운 도심의 개발은 다른 도심의 쇠퇴를 수반할 수 있다는 점도 간과하면 안 된다. 도심이라는 것은 수십 년, 수백 년 된 유기체이기 때문에 이를 갑자기 옮기면 예상치 못한 많은 문제점이 생겨나고 그 피해도 말할 수 없이 크기 때문이다.
도시재생으로 낙후지역이 지속적으로 발전하기 위해서는 주민 참여가 중심이 되고 지자체가 돕는 형태로 진행돼야 한다. 그 지역의 삶을 모르는 전문가가 나서면 물리적 변화에 치중하기가 쉽고, 중앙정부가 주도권을 쥐면 성과를 계량화해서 등수를 매기는 데 급급하기 때문이다. 주민 없이 도시재생은 불가능하다는 점을 정부와 지자체는 명심해야 한다.