복수의 대지를 하나의 대지로 간주해 대지 간 용적률 조정이 가능해 지는 ‘결합건축제도’가 도입되며, 건축협정제 활성화를 위해 용적률 등이 완화된다. 정부는 지난 7월 9일 개최된 대통령 주재 제8차 무역투자진흥회의를 통해 ‘투자활성화 대책’을 확정․발표했다.

이번 대책은 관광․벤처․건축 등 성과의 조기 확산이 가능한 분야를 통해 투자회복을 선도할 수 있도록 마련됐는데, 건축분야는 투자 활성화를 위해 규제완화․인센티브 제공 등을 통한 노후 건축물 재건축과 리모델링을 촉진하도록 했다.

먼저 개별 노후건축물 정비를 위해 ‘결합건축제도’가 도입된다. 노후ㆍ불량건축물이 밀집된 일정 지역 내 복수의 대지를 하나의 대지로 간주하여 대지 간 용적률 조정이 허용된다. 현재는 각 대지별 용적률이 별도 적용됐으나, 앞으로는 복수의 건축물을 동시 재건축시 대지간 용적률 조정 허용되는 것이다. 전국적으로 30년 이상 된 건축물은 248만동으로, 이는 전체 건축물의 39%에 해당된다.

건축협정제도도 활성화 된다. 이를 위해 용적률 완화(20%) 등 인센티브 확대, 합의요건 완화된다.

기존건축물 리뉴얼 시 특례도 적용된다. 지난 1962년 시행된 건축법 이전에 조성된 명동․인사동거리 등은 건폐율이 거의 100%인데, 현행 기준인 60~80%으로 재건축시 건물규모가 대폭 축소됨에 따라 특별가로구역으로 지정해 건축기준이 완화된다.

방치건축물 사업에 대한 재개가 지원된다. 정부는 용적률 완화 등 인센티브를 마련해 지방세 감면, 권리관계 조정, LH의 사업대행자 지정 등을 통해 방치건축물 사업 재개를 지원할 계획이다.

이와 함께 노후공동주택 정비 및 안전취약 건축물도 점검된다. 정부는 안전진단 결과 사용제한ㆍ사용금지 조치된 노후공동주택을 도시정비법상 지정개발 대상으로 최근 도시정비법을 통해 추가했다. 아울러 안전관리의 사각지대에 있는 건축물을 대상으로 안전점검ㆍ컨설팅 등을 실시하여 안전관련 투자를 유도한다는 방침이다. 150세대 미만의 주택은 주택법상 의무관리 대상에서 제외되고, 연면적 3천㎡ 미만의 건축물은 건축법상 정기점검대상에서 제외된다.

건축 관련 안전산업 활성화를 위한 기반이 마련된다. 건축법규 위반건축물에 대한 이행강제금 등으로 지자체에 건축리뉴얼 특별회계가 설치 가능하도록 건축법 개정을 통해 근거가 마련될 것으로 보이며, 시설안전공단이 독점하던 시설물 점검을 민간에 개방해 기술발전 유도 및 안전진단산업 시장이 확대된다.

이밖에 건축 관련 법․제도도 정비된다. 세빛둥둥섬 같은 ‘부유식 건축물’이 제도화되는데, 부유식 건축물의 법적지위(현행: 선박 또는 건축물)를 명확히 하고, 건축기준 등을 마련된다. ‘부유식 건축물’이란 지면에 기반하지 않고, 수면위에 고정된 부체위에 건설되는 건축물을 말한다.

건축물 복수용도 허용 등 규제개선 및 관리시스템이 마련된다. 이에 따라 건축주가 복수용도 신청 시 안전ㆍ입지기준 등을 모두 만족하는 경우 건축물대장에 복수용도 기재가 허용된다. 예를 들어 기숙사 같은 경우 방학기간에 숙박시설로 활용될 수 있도록 ‘기숙사+숙박시설’로 복수용도가 가능하게 된다.

■ ‘부유식건축물’ 건축법 상 건축물 정의와 맞지 않아
한편 정부의 이번 투자활성화 대책 중 애매한 용어의 정의, 현실적으로 시행되기 어려운 부분도 있다는 지적이다.
먼저 ‘부유식 건축물’을 정의한 부분으로, 이를 건축물로 보기 어렵다는 점이다. 건축법 제2조2항에는 ““건축물”란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다”고 정의하고 있다. 건축법 상 건축물 정의에 따르면, 수면 위에 떠 있는 상태의 부유식 건축물은 건축물이 아니게 된다. 토지에 정착하지 않았기 때문이다. 한 건축사는 “건축법을 다루는 국토부가 건축물의 정의와 맞지 않은 정의를 내리는 것은 올바르지 않다고 본다. 부유식 건축물에 대한 재정의가 필요하다”고 밝혔다.

또한 결합건축제도의 실효성 문제도 짚어봐야 한다. 서울시의 전례로 볼 때 주민들의 참여가 없으면, 실행되기 힘들기 때문이다. 서울시는 지난 2011년 성북2구역과 신월곡1구역을 결합건축을 도입하려고 했다. 그러나 두 구역의 주민들이 용적률 거래에 따른 보상 규모에 합의하지 못하면서 계획은 무산된 바 있다. 이밖에 토지가격의 상승, 용적률 장사를 위한 편법 발생 등 변수들이 많아 시행되더라도 여러 문제점이 발생할 것으로 보인다.