세법에서는 양도소득세 과세대상 자산의 범위에 토지 또는 건물, 주식 등 뿐만 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리도 양도소득세 과세대상 자산으로 열거하고 있습니다.

부동산을 취득할 수 있는 권리란 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리(건물이 완공되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)를 말하며, 조합원입주권과 분양권이 이에 해당합니다. 이에 조합원입주권의 내용과 관련된 양도소득세 비과세규정에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 조합원입주권의 범위
조합원입주권이란 재개발·재건축 구역내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다.

2. 조합원입주권의 전환 시기
재건축사업이 시행되면 사업시행 단계별로 부동산(종전주택)이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)로 변환 되었다가 다시 부동산(재건축주택)으로 변환됩니다. 따라서, 재건축사업으로 종전부동산이 조합원입주권으로 전환되는 시기는 관리처분계획인가일(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업은 사업시행계획인가일)을 기준으로 종전부동산이 조합원입주권으로 전환됩니다.

3. 조합원입주권 양도시 비과세 적용
재건축사업과 관련된 입주권은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하여 원칙적으로 주택에 대한 비과세규정이 적용되지 않습니다. 다만, 관리처분계획인가일(사업시행계획인가일)과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세(양도가액 12억원을 초과분은 제외) 됩니다.

1) 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권이 없는 경우
2) 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우

4. 조합원입주권 보유시 비과세 적용
1세대가 1주택과 조합원입주권을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로 비과세규정이 적용되지 않습니다. 다만, 다음의 요건을 충족하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

1) 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우
① 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권 취득
② 조합원입주권 취득일로부터 3년이내 종전주택 양도
③ 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것

2) 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택 양도하는 경우
① 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권 취득
② 재건축주택 완공 후 3년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고, 1년 이상 계속 거주
③ 재건축주택이 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 종전주택 양도
④ 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것

3) 재건축사업기간 중에 취득한 대체주택
① 사업시행인가일 이후 대체주택 취득하고 1년 이상 거주
② 재건축주택 완공 후 3년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고, 1년 이상 계속 거주
③ 재건축주택이 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 대체주택 양도

위 내용은 양도소득세 비과세 내용 중 조합원입주권과 관련된 일반적인 내용으로 주택의 보유상황에 따라 양도소득세 비과세여부가 달라질 수 있으므로, 주택을 양도하고자 하는 경우에는 사전에 전문가의 도움을 받아 비과세여부를 판단하시기 바랍니다.

문의 및 무료상담=광교회계법인 대표이사 황용현(yhhwang@ggcpa.kr)
공동집필=김경수, 황인아