토지 등 수용이란 국가나 지방자치단체 등 공익사업시행자가 기반시설 구축, 주택 및 문화시설 건설, 산업단지 조성 등 공익사업을 위해 법률에 따라 보상금을 지급하고 토지를 수용하거나 협의 매수하는 것을 말합니다.
세법에서는 공익사업에 필요한 토지를 수용하거나 협의 매수하는 경우, 자산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 또한 효율적인 공익사업 추진을 위해 수용 또는 협의 매수로 발생하는 소득에 대해 양도소득세를 감면하고 있습니다. 이에 따라, 이번 글에서는 조세특례제한법에 규정된 양도소득세 감면 요건과 내용을 살펴보겠습니다.
공익사업·정비사업 토지 수용 시
감면 요건 충족해야 양도소득세 혜택 적용
보상 방식별 감면율과 한도 확인해야
세 부담을 줄일 수 있어
비사업용 토지·추가 보상금 수령 시
가산세·수정 신고 유의해야
1. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면(조특법 제77조)
○ 양도소득세 감면대상
공익사업이나 정비사업으로 토지 등이 수용되는 경우, 다음 중 하나에 해당하는 경우에 발생한 소득에 대해 양도소득세를 감면합니다.
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
* 토지 등의 수용에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도하는 경우를 포함합니다.
○ 양도소득세 감면요건
- 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등 이어야 합니다.
- 상속받은 토지 등의 취득 시기는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 기준으로 적용합니다. 또한 양도소득세 이월과세가 적용되는 증여받은 토지는 증여자가 해당 토지를 취득한 날을 취득일로 보아, 공익사업용 토지 등에 대한 감면을 적용합니다.
○ 양도소득세 감면율
공익사업으로 토지 등이 수용될 때, 보상 방식(현금 또는 채권)에 따라 다음과 같이 세액을 감면합니다.
- 현금보상 : 양도소득세의 15%
- 채권보상 : 양도소득세의 20%
- 3년 만기 특약 : 양도소득세의 35%
- 5년 만기 특약 : 양도소득세의 45%
* 양도소득세 감면 종합한도는 연간 2억 원(5년간 3억 원)이며, 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다. 다만, 직접 경작한 토지는 예외로 합니다.
2. 비사업용토지의 감면적용 여부
공익사업으로 수용된 토지가 비사업용 토지에 해당하더라도 감면 요건을 충족하면 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면이 적용됩니다. 다만, 세율에 10%를 가산해 양도소득세를 계산해야 합니다.
* 비사업용토지 : 사업인정고시일로부터 소급하여 5년 이내 취득한 토지
3. 양도소득세 신고
- 공익사업으로 토지 등이 수용되거나 협의 매수되는 경우, 양도일(대금 청산일·소유권 이전 등기 접수일·수용 개시일 중 빠른 날)의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
- 또한 토지 등이 수용되어 양도소득세를 신고·납부했으나, 보상가액이 적어 이의재결 등 소송을 진행한 결과 추가로 보상금을 받은 경우에는 증액된 보상금에 대해 판결 확정일 또는 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 최초 신고한 양도소득세를 수정 신고해야 하므로 주의해야 합니다.
문의 및 무료상담=광교회계법인 대표이사 황용현(yhhwang@ggcpa.kr)
공동집필=김경수, 황인아