건축설계업무를 담당하는 건축사, 공사의 시공을 담당하는 건설사, 시공사의 시공행위에 대하여 설계도서와 관련 법규를 준수하고 있는지 확인하는 역할을 하는 감리자는 건축행위의 삼두마차라고 할 수 있는 중요한 관계자이다. 건축주는 설계자, 시공자, 감리자 사이의 역할을 계약관계를 통하여 권리의무를 명료하게 설정하는 것이 중요하다.

즉 건축주는 설계계약을 통하여 건축사와 설계업무를 진행시키고, 건설공사도급계약을 체결하여 건설사에게 시공의 역할을 맡기게 되고, 또한 건축사 등 자격있는 자에게 감리계약을 통하여 감리업무의 수행을 하게 한다.

그런데 건축주는 위 삼자간의 역할이 서로 이해관계가 상충된다는 사실을 알아야 한다. 즉 공사의 하자가 발생한 경우 그 원인이 설계의 하자로 인한 것인지 아니면 시공상의 하자로 인하여 발생한 것인지 양자에 대하여 감시 감독을 제대로 하지 못한 감리자의 책임이 더하여져 발생한 것인지가 통상 문제되는데 서로 간 책임을 전가하는 행위가 발생할 수 있기 때문이다(실무상 이러한 일이 많이 발생한다).

따라서 건축주의 입장에서는 위 이해관계의 상충이 되는 역할을 가진 삼자 사이에서 설계계약, 공사도급계약, 감리계약을 나누어서 별도로 체결하는 것이 바람직하고, 또한 시공사 선정에 있어서 설계업무를 담당한 건축사로부터 추천을 받는 등 친분관계가 깊은 경우 건축주 입장에서는 좋지 않은 경우가 많이 있으므로 반드시 건설전문변호사와 적산전문가를 통하여 설계내역에 따른 공사비 검증과 공사도급계약서 내용을 검증해야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 미처 발견하지 못한 설계도서에 하자가 있고 이를 시공사가 발견하고도 이를 시정 또는 고지하지 아니하고 시공을 하였거나 감리자도 이를 묵인하거나 발견하지 못하여 하자가 발생하였다면 건축주와의 관계에서 삼자의 책임이 문제된다.

법률적으로는 삼자의 책임은 민사상 공동불법행위 책임을 부담하게 된다. 즉 건축주에 대한 손해배상책임의 그 법적 성질과 관련하여, 설계자 시공사 감리자 삼자는 ‘공동불법행위 책임’으로서 ‘연대책임’이 성립한다. 즉 설계자·시공자·감리자가 설계 또는 시공의 하자에 대하여 손해발생에 공동으로 귀책사유(건축행위로 인하여 건축물등 하자가 발생한 경우 원인을 제공한 사람에 대하여 그 잘못을 돌릴 수 있는 사유)가 있는 경우 설사 각자의 잘못행위에 끼친 과실비율이 다르다고 할지라도 건축주(또는 제3자)에 대하여 공동불법행위로 손해배상의 책임이 성립하는 것이다.