제1종일반주거지역 안에서 주택과 주택 외 용도가 결합된 복합건축물의 1층을 필로티 구조로 주차장으로 사용하더라도, 주택 외 용도가 지하에 배치됐다면 해당 1층은 층수에서 제외할 수 없다는 법제처의 해석이 나왔다.

법제처는 “이 사안의 경우, 국토계획법 시행령 제71조 제1항 제3호 및 별표 4 제1호의 단지형 다세대주택에 대한 규정을 적용할 수 없어 필로티 구조인 1층을 층수에 포함해야 한다”고 밝혔다.

해석에 따르면 제1종일반주거지역은 ‘저층주택’을 중심으로 한 주거환경 조성을 위한 용도지역이며, 해당 지역의 건축물은 원칙적으로 4층 이하로 제한된다. 법령에서는 다만 단지형 다세대주택의 경우, “1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외”할 수 있도록 했다.

그러나 “문언상 필로티 전체를 주차장으로 사용하고 지하층에 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 위치하는 경우를 층수 제한 예외 규정의 적용 대상으로는 규정하고 있지 않다”고 지적하며, 예외는 명시된 경우에 한해 엄격하게 적용돼야 한다는 점을 강조했다.

법제처는 “같은 호에 따른 제1종일반주거지역 안에서의 층수 제한은 건축물 전체의 층수에 대한 것이므로, 하나의 건축물 안에 여러 용도가 함께 건축되어 있어 각 용도에 대해 적용되는 건축물 층수 제한이 다른 경우라면 그 중 더 엄격한 것을 적용해야 할 것”이라고 덧붙였다.

또한, 지하층이 주택 외 용도로 사용된다는 이유로 전체 건축물을 단지형 다세대주택으로 간주할 수 없으며, “주택 외의 용도로 쓰는 부분이 해당 기준을 충족하여 건축물의 1층의 일부에 위치하는 경우에 한해 예외적으로 그 건축물 전체를 단지형 다세대주택에 해당하는 것으로 보고 필로티 구조의 1층을 층수 산정에서 제외할 수 있음”이라고 제한했다.

이어 “이러한 입법취지에 비추어 보면 같은 호에 명시적인 규정이 없음에도 ‘주택의 공급’과 관련이 없는 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 같은 건축물에 주택과 복합하여 건축하려는 경우까지 층수 제한의 완화를 적용받을 수 있다고 해석하는 것은 타당하지 않다”고 설명했다.

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