부모가 보유한 주택을 자녀에게 시세보다 낮은 가격으로 매도하는 경우, 세법상 문제는 없을까요?

세법에서는 특수관계인 간에 시가보다 낮은 가격으로 거래하는 것을 정당한 거래로 보지 않습니다. 시가와 거래가액의 차액이 일정 금액을 초과하면, 소득세법상 “양도소득의 부당행위 계산” 및 상속세 및 증여세법상 “저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여”에 해당하여 양도인과 양수인 모두 추가 세금을 부담할 수 있습니다.

따라서 시가보다 저렴하게 양도하려는 경우, 사전에 세법 규정을 면밀히 검토한 후 진행하는 것이 중요합니다.

1. 특수관계인에 저가로 양도하는 경우의 세금문제
〇 양도인 : 시가로 양도소득세 과세
〇 양수인 : 시가보다 낮은 가격으로 취득하여 얻은 이익에 대해 증여세 과세
* 특수관계인 : 세법에서 정한 특수한 관계에 있는 자로서, 개인의 경우 배우자, 4촌이내의 혈족, 3촌이내의 인척 등이 해당함

【사례】
부모 보유한 아파트(시가 20억, 취득가액 10억)를 자녀에게 15억에 양도하는 경우 세금문제는?

① 양도인 : 양도소득세
시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%를 초과할 경우, 소득세법상 “부당행위 계산”에 해당되어 양도인의 양도소득세가 시가를 기준으로 재계산됩니다.

∙ 과세요건(충족) : 5억(시가와 대가의 차액) > Min(20억×5%, 3억)
∙ 양도차익 = 15억(양도가액) - 10억(취득가액) = 5억
∙ (수정)양도차익 = 20억(양도가액, 시가) - 10억(취득가액) = 10억

② 양수인 : 증여세
시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원을 초과할 경우, 상속세 및 증여세법상 “저가 양수에 따른 이익의 증여”에 해당하여 양수인에게 증여세가 부과됩니다. 이때 양수인이 5억 원의 이익을 보았더라도, 증여세 과세 대상 금액은 시가와 거래가액의 차액에서 3억 원을 차감한 2억 원에 한정됩니다.
∙ 과세요건(충족) : 5억(시가와 대가의 차액) > Min(20억×30%, 3억)
∙ 증여재산가액 = 5억(시가와 대가의 차액) - Min(20억×30%, 3억) = 2억
* 증여세로 과세된 금액(2억)은 추후 해당 재산을 양도할 때 취득가액에 가산됩니다.

위 사례와 같이 특수관계인 간 저가 양도의 경우, 양도인에게는 시가를 기준으로 양도소득세가 과세되므로 양도소득세 측면에서 큰 실익은 없습니다. 그러나 양수인은 저가로 부동산을 취득하며 얻은 이익 5억 원 중 2억 원에 대해서만 증여세가 과세되므로, 3억 원에 해당하는 증여세 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

따라서 자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하려는 경우, 정확한 시가를 사전에 파악해 거래가액을 신중히 결정해야 합니다. 또한, 세법에서는 직계존비속 간 매매를 증여로 추정하기 때문에 거래대금의 실제 수수 여부와 취득 자금 출처 등을 입증할 수 있는 자료를 반드시 준비해야 합니다. 필요 시 전문가의 도움을 받는 것도 권장합니다.

※ 문의 및 무료상담=광교회계법인 대표이사 황용현(yhhwang@ggcpa.kr)
   공동집필=김경수, 황인아