Q(질문)
00시 00구 00동 0000-0번지 지상 다가구 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라고 합니다.）의 건축물대장을 보면, 가구 수가 총 16가구(지하 1층 4가구 포함)로 되어 있고, 최초 허가 당시 건축물현황도를 보더라도, 지하 1층은 원룸이 4개로 구성되어 있는 것을 알 수 있습니다. 그런데, 이 사건 건물 지하 1층의 실제 현황은 불법으로 구조변경되어 4가구를 2가구로 변경되어 있습니다.

① 이 사건과 같이 경계벽을 해체하여 4가구를 2가구로 변경하는 것, 즉, 「건축법 시행령」 제3조의 2 제8호)에 해당하는 경우에는 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받아야 하는 것이 맞는지
② 위와 같이 「건축법」에 따라 허가를 받아야 하는 경우, 「건축법 시행규칙」 [별지 제1호의4서식] 에 따라 건축·대수선·용도변경 허가 신청서를 제출하여 ‘허가’ 를 받아야 하는 것이 맞는지
③ 위와 같은 허가사항에 대하여 건축· 대수선·용도변경 신고 수리로 갈음할 수 있는지
④ 위와 같이 경계벽을 해체하여 4가구를 2가구로 무단 변경한 위법행위에 대하여, 추인 절차에 의하여 적법하게 사용승인하는 것이 가능한지
 

⑤ 2014년 1월 17일부터 2015년 1월 16일까지 한시적으로 시행된 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 ‘2012년 12월 31 일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 중 단독주택 : 연면적 165㎡ 이하, 다가구주택 : 연면적 330㎡ 이하, 다세대주택 : 세대당 전용면적 85㎡ 이하’를 그 적용대상으로 하고 있는데, 다가구 주택의 경우는 위 「특정건축물 정리에 관한 특별 조치법」에 따라 연면적 330㎡ 이하의 경우에 불법건축물이 양성화가 가능한바, 추인절차에 의할 경우에는 위와 같은 연면적 제한이 없이 불법건축물이 양성화 될 수 있는지

(건축정책과-4427, 2021.4.22)

A(답변)
(질의 ①, ③에 대하여)
>「건축법 시행령」 제3조의2에서 정하고 있는 각 호의 어는 하나에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 대수선으로 규정하고 있음.
>「건축법」 제14조에 따르면 같은 법 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 하면서 대수선 신고범위에 대하여 면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선(제3호), 주요구조부의 해체가 없는등 대통령령으로 정하는 대수선(제4호)을 각각 규정하고 있음.
>질의의 다가구주택 건축물(지상3층/연면적 514.04㎡)에 대하여 지하1층에 있는 가구 간 경계벽을 해체하여 변경(4가구→2가구)하는 경우에는, 상기 규정에 따른 건축신고 대상 대수선 범위에 해당되지 않을 것으로 보이며, 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받아야 할 것으로 사료됨.

(질의②에 대하여)
>「건축법」 제11조 제1항에 따라 건축물의 대수선 허가를 받으려는 자는 [별지 제1호의4서식]의 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서에 각 호의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 함.

(질의④에 대하여)
>건축법령에는 추인제도를 별도로 마련해 두고 있지 않으나, 민법상 제도로서 추인제도를 통해 건축물이 단순히 건축법령이 정하는 절차(허가 또는 신고)를 이행하지 아니한 경우로서 현행 건축법령에 적합한 경우 고발 및 이행강제금 부과 등 행정조치를 선행한 후 양성화 시켜주도록 운용 중에 있음.

(질의⑤에 대하여)
>’13년 7월 16일 불법건축물 양성화를 위한 “특정건축물 정리에 관한 특별조치법”이 제정되어 ’14년 1월 17일부터 ’15년 1월 16일까지 한시적으로 운영된 것으로 현재는 폐지되었음.

(자료=건축공간연구원)