정부는 11월 14일 경제관계장관회의에서 부동산 PF 안정성과 주택 공급 활성화를 목표로 한 제도 개선안을 발표했다. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회가 공동으로 마련한 이번 방안은 약 230조 원 규모의 PF 시장에서 드러난 구조적 문제를 해결하고 안정적이고 효율적인 개발 사업 환경을 조성하기 위한 실행 계획을 담고 있다.

현재 국내 부동산 PF 사업은 디벨로퍼의 자기자본 비율이 평균 5% 미만으로 낮고, 고금리 브릿지 대출에 의존하는 구조적 한계를 안고 있다. PF 사업의 약 70%가 주거시설에 집중돼 있지만, 낮은 자본력과 단기 수익 추구가 사업 안정성을 저해하고 있다. 이러한 구조는 외부 환경 변화에 취약하며, 시행사에서 건설사와 금융사로 리스크가 전이될 가능성을 키우는 주요 원인으로 지적되고 있다.

정부는 자기자본 확충, PF 시장 공정 질서 확립, 전문 디벨로퍼 육성을 중심으로 개선 방안을 제시했다.

먼저 자기자본 확충을 위해 현물 출자 활성화를 추진한다. 토지 소유자가 PF 사업에 현물로 참여할 수 있도록 양도세와 법인세 과세를 유예하며, 이를 통해 자기자본 비율을 기존 5%에서 2026년까지 10%, 2028년까지 20%로 상향한다. 기존 브릿지 대출 방식에서는 토지비의 27%를 고금리 대출로 조달했지만, 현물 출자 방식 도입 시 자기자본 비율을 30%까지 확대할 수 있다. 자기자본 비율이 높은 사업장에는 도시규제 완화와 PF 보증료 할인 등의 혜택을 부여하고, 선도사업지 공모를 통해 수도권 주요 나대지에서 모범 사례를 개발할 계획이다.

PF 시장의 공정 질서를 확립하기 위해 객관적인 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고, 전문평가기관 인증을 통해 대출 시 사업성 평가를 의무화한다. 앞으로는 시공사나 신탁사의 보증 대신 사업성 중심으로 대출 구조가 전환될 예정이다. 책임준공 제도는 연장 사유를 확대하고 손해배상 범위를 구체화해 시공사의 과도한 부담을 완화한다. 또한 PF 통합정보시스템을 구축해 사업 착수 단계부터 자금 조달, 분양률 등 전 과정을 실시간으로 모니터링하고 정책 수립과 리스크 관리의 효율성을 높일 방침이다.

전문 디벨로퍼 육성을 위해 리츠를 활용해 개발과 운영을 병행할 수 있는 디벨로퍼를 육성한다. 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 공공택지 매입 우선권을 부여하고, 미국 리츠 사례를 참고해 장기적인 사업 구조를 구축할 계획이다. 또한 우수 디벨로퍼 인증체계를 도입해 시행 실적과 전문 인력을 평가하고, 공모사업에서 가점을 부여하며, 디벨로퍼의 중대형화를 지원한다.

정부는 이번 개선안을 통해 2028년까지 자기자본 비율을 20%로 상향하고, 고금리 대출 의존도를 줄여 사업 안정성을 강화할 계획이다. 현물 출자 활성화로 유휴 토지를 활용해 주택 공급을 늘리고, 분양가를 낮출 가능성이 있다. PF 통합정보시스템과 전문평가기관 도입으로 리스크 관리 체계를 강화하고, 금융기관과 디벨로퍼 간 리스크 분담을 조정할 방침이다. 정부는 이번 방안으로 PF 시장의 구조적 문제를 해결하고, 개발, 운영, 금융을 통합하는 종합부동산회사 전환을 추진할 계획이다.