부동산 시장의 변동성이 높아지는 상황에서 인천연구원이 송도를 중심으로 인천 부동산 시장 현황을 연구한 보고서를 발표했다. 2022년 말부터 시작된 기준금리 대폭 인상의 영향으로 금융시장이 경색되기 시작했다. 더불어 변동성이 커지면서 글로벌 투자자의 투자 비중이 저위험 저수익 전략으로 변경됐다. 글로벌 투자자가 선호하는 아시아 태평양 투자지는 선진국 기준으로 일본, 싱가포르, 호주, 한국, 홍콩 순이다. 한국을 제외하면 이들 국가들은 기축통화를 갖고 있거나 1인당 GDP가 5만 달러를 상회한다. 

미국 경제 환경에 크게 영향을 받는 한국 경제는 미국의 저금리 기조가 본격화된 2020년부터 주택 지수가 가파르게 상승했다. 반면 2022년 말부터 미국이 고금리 기조를 시작하면서 양국의 주택 가격은 빠르게 하락했다. 2023년 4분기 한국과 미국의 장기금리는 각각 4% 수준이다. 이 같은 금리 상승은 양국 부동산 시장의 침체로 이어졌고, 현재까지 고금리 기조가 유지되고 있다. 

PF(Project Financing) 금리는 2023년 기존 5%대에서 10% 수준으로 급상승했다가 현재 6~7% 수준을 유지하고 있다. PF 대출 규모도 2023년 1월 1조 3,000억 원에서 2024년 1월 6,000억 원으로 대폭 축소됐다. 이는 PF 신규 사업이 사업성이 확실히 담보된 곳에서만 추진 가능하다는 것을 의미한다. 서울 강남권과 같은 일부 지역을 제외하면 PF 착수 환경이 어려워지고 있으며, 당분간 부동산 시장의 침체가 계속될 수 있음을 시사한다. 

국내 부동산 가격 상승률과 부동산 가격 누적 변화율을 검토해보면, 세종, 서울, 인천 순으로 부동산 가격 변동성이 높다. ‘선 서울 상승 후 인천 상승, 인천 하락폭이 서울 대비 큼’ 현상을 볼 때, 서울이 인천 대비 상급지라는 것을 알 수 있다. 다시 말해, 인천 부동산의 침체 해소는 재개발·재건축 호재 또는 교통 등 인프라 개선 요소를 제외하면, 서울 부동산의 가격 상승에 달려있다고 볼 수 있다. 

부동산의 고점과 저점을 나타내는 대표적인 지표 중 하나인 스프레드를 보면 보다 명확해진다. 스프레드는 국고채 간 금리 차이를 뜻한다. 인천 송도의 경우, 2021년 1월에는 1.7%로 정점을 찍었으나, 2022년 상반기에는 -1.5%로 음의 스프레드가 됐다. 이후 2023년 말부터 음의 스프레드가 점차 축소되는 패턴을 보이며 매매 저점을 통과한 것으로 보인다. 또한 2023년 상반기 이후 매매가와 전세가 모두 일부 반등했다. 연구원은 “송도의 경우 2023년 상반기 이후 가격 저점이 통과된 것으로 보이나 추가 상승은 제한적이며, 경기 악화 시 추가 하락의 가능성도 배제하기 어렵다”고 설명했다. 

또한, 연구원은 “거시경제는 안정적인 기조를 유지하고 있으나, PF가 사업성이 좋은 사업장에만 선택적으로 추진되면서 건설사 위기가 불거지고 있다. 국내 리스크 증가는 인천 등 지역 부동산 반등에 악영향을 미치는 요소인 만큼, 부동산 시장 모니터링을 강화하고 분석하는 플랫폼 개발을 통해 대응력을 높여야 한다”고 덧붙였다.