주거복합건물의 주거 밀도를 다양한 지표로 관리해야 한다는 의견이 제기됐다. 현재 용적률로만 밀도 관리를 하는 획일적인 기준에 변화가 필요하다는 것이다. 국내 주택건설 산업에서 밀도 지표로 용도지역별 용적률이라는 단일 지표만 적용하다 보니 같은 용적률에서도 세대 밀도가 크게 달라진다. 이는 개발사업을 통해 지역에서 필요한 기반시설의 용량을 추정하고 고밀 주거복합시설의 주거성을 확보하기 어렵게 만드는 문제를 야기한다. 이에 서울연구원은 ‘서울시 주거복합 공급 동향과 주거환경 진단’ 보고서를 통해 개선된 관리 기준 방안을 모색했다. 

서울시는 1990년대 중반부터 주거복합건물 공급을 본격화했다. 이는 도시의 외연 확산 방지, 상주 인구 감소로 인한 도심 공동화 문제 해소, 직주 분리로 인한 교통량 증가 문제를 완화하기 위함이었다. 주거복합건물은 도심 공동화 방지에 긍정적인 효과를 가져왔지만, 조용한 주거환경을 확보하기 어려워 주거권 관련 분쟁이 종종 발생했다. 

이 같은 문제를 해결하기 위해 서울시는 용도용적제를 통해 주거복합건물의 공급을 관리하고 있지만, 개발 밀도 외에 주거복합시설의 공급을 관리할 수 있는 수단이 사실상 부족한 실정이다. 우리나라는 지방자치단체의 도시계획 조례에 근거한 용도지역별 용적률 기준과 이를 바탕으로 한 지구단위계획 등을 통해 개발 밀도를 관리한다. 동일한 토지 면적에서 용적률을 높이면 공급 세대 수가 증가하여 주거 밀도가 높아진다. 주거복합단지의 규모가 대형화되는 반면, 평균 단위 세대 규모는 소형화되고 있는 서울시의 공급 동향을 고려할 때, 획일화된 주거 밀도 관리 체계의 변화가 필요한 상황이다. 

해외에서는 다차원적인 주거 밀도 관리 기준을 마련해 운영하고 있다. 영국 런던은 도시 기본계획 차원에서 주거 밀도를 관리하고 있다. 계획 허가 시에 적용되는 런던플랜 지침(LPG: London Plan Guidance)은 주거 밀도 기준을 제시한다. LPG는 대상지의 개발 밀도와 주거 밀도를 산정하기 위한 기준과 절차를 제공하며, 세부 지침은 13개 부문과 31개 항목으로 구성되어 있다. 런던은 세대 밀도를 기준으로 한 지표를 통해 주거 밀도를 관리하면서, 대상지의 특성과 공급 계획에 따른 생활 SOC 수요를 추정하여 관리한다. 주택 또는 주거복합 건설을 단순히 개발사업으로 인식하는 것이 아니라, 지역에 인구를 유입시키는 사업으로 이해하고 도시 서비스를 제공하는 등 통합적으로 주거 밀도를 관리하고 있다. 

연구진은 “주거 밀도는 용적률, 단지 규모, 세대 밀도 등 다양한 지표로 관리할 수 있지만, 국내에서는 용적률로 대표되는 개발 밀도로 밀도 관리를 획일화하고 있다”며 “건축 완화 규정으로 주거 환경이 열악하게 조성될 우려가 높은 주거복합건물의 주거 밀도는 단순히 용적률로만 관리하기보다 해외의 주거 밀도 관리 사례를 검토해 시사점을 찾아야 할 때”라고 말했다.