앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120% 까지 용적률 인센티브를 받는다. 그동안 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용됐던 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편된다. 또한 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다.

서울시는 이 같은 내용의 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 4월 19일 발표했다. 현재 서울 내 녹지지역 등을 제외한 시가화 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의 수단으로 활용돼 왔다. 하지만 제도 도입 24년이 지나면서 규제의 누적과 인구 감소, 디지털 전환, 기후 변화 등 급변하는 도시 상황에 제대로 대응하지 못하고 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 제기돼 왔다.

서울시 관계자는 “지구단위계획을 미래도시 변화에 유연하게 대응 가능한 체계로 전환하기 위한 용적률 체계 개편을 추진하고, 이를 통해 민간개발이 활성화되면 시가 추진하고 있는 권역별 도심 대개조에도 가속도가 붙을 것으로 기대한다”고 이번 방안의 취지에 대해 설명했다.

우선 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외에도 지능형 건축물, 특별건축구역 등이 대상에 추가된다. 예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것이다.

또한 지구단위계획구역에서 기존에 하향 조정되던 기준용적률 규정은 폐지되고, 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용된다. 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되며, 미래도시정책·공공성 항목 도입 시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.

앞으로 일률적으로 적용되던 용적률 인센티브 항목은 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 로봇 친화형 건물, UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립, 녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도가 전환된다.

끝으로 동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해 온 용적률 체계를 통합한다. 예를 들면, 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다. 시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 관리기준을 개선한다.

한편, 이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용되며, 주민제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영된다.