상대적으로 세제 관련 변경이 많았던 2021년과 달리 2022년에는 다양한 분야의 제도 변화가 예상된다. 차주(돈 빌리는 사람) 단위 DSR 2단계와 3단계가 예상보다 이른 시점에 도입되며, 양도소득세 완화 등도 이뤄진다. 2022년 새해 달라지는 부동산 제도를 부동산R114의 분석 자료를 토대로 살펴봤다.

[1월]

◆DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화

가계부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다.

1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 규제 40%가 적용되며, 하반기가 시작되는 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 시로 규제가 확대된다. 제2금융권 DSR 기준도 1월부터는 60%에서 50%로 하향 조정된다.

◆고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

지금까지 1가구 1주택자가 소유한 9억 원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 2022년 양도분부터 9억 원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다.

9억 원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억 원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이다.

◆1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 2022년 양도분부터는 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

◆대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

금융당국은 2022년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다. 이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다. 이지와 원금을 같이 갚아야 하기에 월주거비가 적은 월세 수요가 늘 전망이다.

◆주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 높여

공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정안이 이르면 2022년 1월부터 시행된다.

앞으로 입찰되려면 최저가만 써내면 되는 것이 아니라 적격성 심사도 통과해야 한다. 또한 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 3년에서 5년으로 확대하고 적격심사제 실적기준 상한을 최대 10건에서 최대 5건으로 축소한다.

◆빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기반 마련

1월부터 지방자치단체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있다.

◆200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

1월 20일부터는 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 기부채납이란 국가나 지방자치단체 외의 자가 재산의 소유권을 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 이전하여 국가 또는 지방자치단체가 이를 취득하는 것을 말한다.

인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행 면적을 20%(현행 최대 1만 제곱미터 미만, 개정 1만 2,000제곱미터 미만)까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트, 연립주택 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만 제곱미터, 기존주택의 가구 수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다.

[2월]

◆건축물 피난·방화구조 등 기준 변경

2월 11일부터 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 또한 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했다.

[7월]

▲아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

빠르면 7월부터 지어지는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다.

단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

◆실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금이 제외된다. 현재는 공시가격 5억 원(대출금 2억 원) 아파트의 경우, 5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7,220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8,450원으로 36%(4만8,770원) 낮아진다.

[연중]

◆새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기자동차 충전 주차면을 의무적으로 전체적으로 5% 이상 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다.

다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다. 현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정이다.

◆통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경, 3자녀에서 2자녀로

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년 기준, 2.88억 원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다.

다자녀 기준이 확대됨에 따라 2022년부터는 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화되며 전세 임대료는 자녀수에 따라 인하한다.

◆공유주거 서비스 활성화·건축기준도 알기 쉽게 개선

앞으로 공공과 민간이 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용어가 신설되며 어렵고 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부기준이 마련된다.

공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용도를 ‘기숙사’의 하위 세부 용도로 신설하고 기존의 ‘기숙사’ 용도는 이와의 구별을 위해 ‘일반기숙사’로 개칭한다.

이와 함께 쾌적한 주거환경 확보를 위해 기숙사 건축기준을 제정 고시해 새로 건축되는 일반 공동기숙사에 적용한다.