2년 단위로 임대차 재계약을 할 때 전세나 월세 인상률을 5%로 제한하는 전월세 상한제. 지난 7월 31일 이 제도가 시행된 이후 등록임대주택과 관련해 논란이 일고 있다. 등록임대주택의 경우 1년마다 재계약이 가능해 2년간 10%를 올릴 수 있지 않느냐는 지적이 그것이다. 이에 국토교통부는 9월 5일 해명자료를 통해 ‘일반적인 등록임대주택의 경우 2년간 전월세 10% 인상은 가능하지 않다’고 발표했다.

등록임대주택은 민간임대주택특별법(이하 민특법)의 적용을 받지만 민특법엔 임대차계약기간에 대한 별도 규정이 없어 등록임대주택 임대차계약기간은 주택임대차보호법(이하 주임법) 제4조1항을 적용받는다. 이 규정엔 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 보지만 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 명시돼 있다. 이 조항에 따라 1년 단위로 등록임대주택 임대차계약을 체결했더라도 해당 계약은 2년으로 보기 때문에 임대료 인상 또한 2년 단위마다 5% 이내로 제한된다는 것이 국토부 측 설명이다.

그러나 임차인이 1년 계약을 원하는 경우는 예외로 봤다. 임차인이 1년 계약을 원하는 경우엔 해당 법 제1항 단서에 따라 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있기에 갱신 계약 시 임대료 인상이 가능할 수도 있다는 것이다. 즉, 이 예외적인 경우엔 2년간 임대료 10% 인상이 가능할 수도 있단 뜻이다.

종합하자면 등록임대주택 임대기간을 1년으로 책정했어도 법에 따라 임대차 기간은 2년으로 적용받을 수 있고 임대료 인상률 또한 2년 단위마다 5% 이내 인상 적용을 받는다는 것이다. 민특법 제45조에 따라 임차인의 귀책사유가 없는 한 임대사업자가 임대의무기간 내에 임대차계약 갱신을 거절할 수도 없다. 하지만 임차인이 원할 때에만 1년 계약 및 계약갱신이 가능하다는 예외가 악용될 수 있다는 우려는 남아 있다. 임대사업자의 1년 계약을 요구하고 1년마다 5%씩 임대료를 올려 갱신하자고 제안했을 때 세입자가 마지못해 동의할 가능성이 있기 때문이다.