건축물관리법이 5월 1일 시행되면서 제도에 대한 문의가 집중되고 있다. 건축물관리법 시행을 통해 추진되는 정기점검 등 각 업무에 대한 이해를 돕기 위해 국토교통부에서 제시한 자주 묻는 질문들을 소개한다.

1. 일반 사항

Q1. 건축물관리법령, 건축물관리점검지침 등 관련 자료는 어디서 찾아볼 수 있나?
☞ 건축물관리법, 시행령, 시행규칙은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서, 건축물관리점검지침, 건축물관리계획 수립기준 등은 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr) 중 정책자료>법령정보>행정규칙에서 찾아볼 수 있다.

Q2. 건축물관리지원센터의 역할은 무엇인가?
☞ 2020년5월1일 현재 ‘건축물관리법’ 제39조에 따라 지정된 건축물관리지원센터는 한국시설안전공단, 한국토지주택공사, 한국감정원 세 기관이다. 한국시설안전공단은 건축물관리점검 결과 평가, 해체공사, 점검자 교육, 사고조사위원회 운영 등을 담당하며(1588-8788), 한국토지주택공사는 건축물 화재안전성능보강 사업을 담당하고(031-738-4533), 한국감정원은 건축물관리계획 적절성 검토를 담당(02-2187-4152)한다.
 

2. 정기점검 관련
(건축물관리법 제13조 및 시행령 제8조 등)

< 점검 일반 >
Q3. 기존의 ‘건축법’에 따른 정기점검(건축물 유지·관리 점검)은 계속할 수 있나?
☞ 기존의 ‘건축법’에 따른 정기점검(건축물 유지·관리 점검) 실시에 관한  조항은 삭제되었으며, ‘건축물관리법’으로 대체되었다.

Q4. ‘건축물관리법’에 따른 정기점검에 대한 계도기간이 있나?
☞ 코로나19 상황 등을 고려해 2020년에는 지자체 실정에 따라 계도기간을 운영할 수 있다. (점검 대상 통보 후 3개월 내 점검기관과 계약을 체결, 이후 3개월 내 점검을 완료하면 된다.)

< 점검 대상 >
Q5. 건축물 정기점검의 점검 대상 건축물은 어떻게 되나?
☞ ‘건축물관리법 시행령’ 제8조제1항에 따른 건축물이 대상이다.
 ① ‘다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법’ 에 따른 다중이용업소가 있는 건축물로서 지자체 조례로 정하는 건축물
 ② ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 에 따른 건축물로서 연면적 3,000제곱미터 이상인 건축물
 ③ ‘건축법 시행령’ 제2조제17호에 따른 다중이용 건축물
 ④ ‘건축법 시행령’ 제2조제17호의2에 따른 준다중이용 건축물로서 제18호에 따른 특수구조 건축물

Q6. ‘건축물관리법 시행령’ 제8조제1항제3호의 다중이용 건축물의 구체적인 범위는?
☞ ‘건축법 시행령’ 제2조제17호에 따른 다중이용 건축물로, ① 해당용도*로 쓰는 바닥면적이 5,000제곱미터 이상인 건축물 ② 용도에 관계없이 16층 이상인 건축물
 * 해당용도는 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원 제외), 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설 중 종합병원, 숙박시설 중 관광숙박시설

Q7. 정기점검 제외 건축물은?
☞ ① ‘학교안전사고 예방 및 보상에 관한 법률’ 제2조제1호에 따른 학교
 ② ‘공동주택법’ 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택
 ③ ‘유통산업발전법’ 제2조제3호 및 제4호에 따른 대규모점포 및 준대규모점포
 ④ 정기점검을 실시하여야 하는 날로부터 3년 이내에 ‘공동주택관리법’ 제34조제2호에 따라 소규모 공동주택 안전관리를 실시한 공동주택

Q8. 정기점검 시 구조안전 항목 점검이 제외가능한 건축물은?
☞ 정기점검을 실시해야 하는 해당 연도에 ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘공동주택관리법’ 또는 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법’에 따른 안전점검 또는 안전진단을 실시한 건축물이다.
 ※ 생애이력관리시스템으로 결과를 보고할 경우 구조항목을 ‘해당없음’으로 입력하면 된다.

Q9. 동일 대지 내 공동주택과 함께 있는 집합건축물(부속상가 등)은 점검 대상인지?
☞ 연면적 3,000제곱미터 이상이면 대상, 미만이면 비대상
 ※ 의무관리대상인 주상복합건축물의 경우에도 공동주택 외의 부분이 연면적 3,000제곱미터 이상이면 대상, 미만이면 비대상

Q10. 정기점검 시 광고탑, 첨탑 등 공작물에 대한 점검은 어떻게 하나?
☞ 점검자가 점검 대상 건축물에 딸린 공작물의 점검을 실시할 경우 점검결과를 ‘건축물관리점검지침(국토교통부고시 제2020-361호)’의 별지 제3호 서식에 따라 작성해야 한다.
 ※ 공작물은 ‘건축법’ 제83조제1항 및 같은 법 시행령 제118조제1항 각호에 따른 공작물이다.

< 점검 시기 >
Q11. 건축물 정기점검의 시기는?
☞ ‘건축물관리법’ 제13조제2항에 따라 사용승인일로부터 5년 이내에 최초로 실시하고, 점검을 시작한 날을 기준으로 3년마다 실시(착수). (매 3년이 되는 해의 기준일과 같은 날 전날까지)
 ※ 2020년에는 지자체 실정에 따라 계도기간 운영이 가능하다. (다만, 점검 대상 통보 후 3개월 내 점검기관과 계약체결, 이후 3개월 내 점검을 완료해야 한다.)

Q12. 건축물 정기점검 소요일이 하루 이상일 경우 법제13조제3항에 따른 기준일은 어떻게 보아야 하나?
☞ 정기점검 기준일은 2020년 5월 1일 이후 최초 정기점검을 시작(착수)한 날이 된다. (다음 점검은 3년후 기준일 전날까지 시작해야 한다.)

Q13. 관리자가 정기점검 기준일 이전(지자체에서 통보를 받기 전)에 점검을 하고자 할 때 절차는?
☞ ① 관리자가 지자체에 점검을 실시하고 싶다고 알리면, ② 지자체는 건축물관리점검기관을 지정하여 해당 관리자에게 통보해야 한다.

Q14. 하나의 대지 내 여러 건축물이 있는 경우, 점검기간이 도래한 건축물과 아직 도래하지 않은 건축물의 점검을 동시에 점검 할 수 있는지?
☞ 가능하다. 이 경우 해당 사항을 지자체에 알려야 하며,
 ※ 지자체 담당자는 (점검기관의 보고서 제출을 위해) 생애이력관리시스템에서 해당 건축물을 점검 대상에 포함해서 재통보해야 한다.

Q15. 기존에 ‘건축법’에 따른 건축물 유지·관리 점검을 받은 건축물의 정기점검 시기는 어떻게 되나?
☞ ‘건축물관리법’ 부칙 제3조에 따라 2020년 5월 1일 이전 최근 점검을 시작한 날을 기준으로 3년 이내 실시해야 한다.

Q16. 건축물을 리모델링한 경우 사용승인일은 언제로 봐야하는지?
☞ ‘주택법’에 따른 리모델링 사용검사일, ‘건축법’에 따른 리모델링 사용승인일을 기준으로 한다.

< 점검 절차, 방법 및 결과 보고 등 >
Q17. 정기점검 점검 절차 및 방법은?
☞ ‘건축물관리점검지침(국토교통부고시 제2020-361호)’ 제2장, 제3장 및 별지 서식 제1호, 제2호 등에 따라 점검을 실시하면 된다.

< 건축물관리점검(정기/긴급점검) 절차 >
Q18. 정기점검(건축물관리점검) 보고서는 어떻게 제출해야 하나?
☞ 정기점검을 마친 날로부터 30일 이내 건축물생애이력관리시스템(www.blcm.go.kr)으로 제출하면 된다.

Q19. 사용승인을 받은 날로부터 20년이 지난 후에 처음 실시하는 정기점검의 방법은?
☞ ‘건축물관리법 시행령’ 제8조제3항제3호나목 및 ‘건축물관리점검지침(국토교통부고시 제2020-361호)’ 제15조제2항 및 제3항에 따라 구조안전에 대한 점검을 추가 실시해야 한다.
 ※ 이 경우 ‘건축물관리점검지침’ 별표1에 따라 점검대가를 추가 산정할 수 있다.

Q20. 사용승인 설계도서가 없는 경우에는 어떻게 점검을 실시해야 하나?
☞ 도서 작성은 강제사항은 아니나, 작성할 것을 권장한다. 이 경우 ‘건축물관리점검지침’ 제32조제2항에 따라 업무대가가 추가될 수 있다.

< 기타 >
Q21. 점검대가의 기준은 어떻게 되는지?
☞ ‘건축물관리점검지침’ 제7장에 따라 산정한다.

Q22. 정기점검에 대한 표준계약서가 있나?
☞ ‘건축물 정기점검 매뉴얼’에 표준계약서가 제시될 것이다.

Q23. 정기점검을 실시하지 않은 관리자에게 부과하는 과태료 기준은?
☞ ‘건축물관리법’ 제54조제1항제2호 및 ‘건축물관리법 시행령’ 별표5에 따라 점검대상임에도 점검을 시행하지 않은 관리자는 3년 내 1차위반인 경우 500만 원, 2차위반인 경우 750만 원, 3차위반인 경우 1,000만 원의 과태료 부과된다.
 ※ 관리자가 지정되지 않은 집합건축물인 경우 구분 소유권자 각각에게 과태료 부과

3. 건축물관리점검기관 관련
(건축물관리법 제18조, 제19조 및 시행령 제12조, 제13조 등)

< 기관 등록 >
Q24. 건축물관리점기관 등록 시 장비의 스펙은 어떻게 되나?
☞ ‘건축물관리법 시행령(안)’에서 정기점검, 긴급점검, 소규모 노후 건축물등 점검 기관등록을 위한 장비스펙을 별도로 규정하고 있지 않다. 다만, ① 점검을 수행함에 있어 무리가 없는 수준 ② 각 장비의 용도에 맞는 장비를 권고한다.가. 육안검사: 망원경, 균열폭측정기 : 부재의 균열 및 손상 점검
 나. 레이저 거리측정기 : 도면과 일치여부 파악을 위한 거리측정(면적 등 계산시도 활용), 부재길이 및 높이 측정용
 다. 열화상카메라 : 에너지 및 친환경(열손실방지) 점검을 위해 단열성능 점검에 사용하고, 타일의 박리박락 등 마감재 노후화 점검시 사용
 라. 전자내시경 : 마감재 일부를 해체하지 못하는 경우, 주요구조부의 손상 점검 시 사용권고, 콘크리트 부재의 박리박락 여부 판단이 가능한 수준
 마. 측량기(수준·각도 측정용) : 수준 측정용의 경우 마감재의 수준 점검 시 사용(수평계 정도의 소도구가 가능), 각도 측정용의 경우 건물기울기 측정이 가능한 장비
 ※ 측량기는 수준 측정용 및 각도 측정용이 모두 있어야 한다.
 ※ 코로나19 상황을 고려해 열화상카메라는 점검 실시 전까지 장비를 갖추면 된다.

Q25. 하나의 건축물관리점검기관이 정기점검, 긴급점검, 소규모 노후 건축물등 점검과 안전진단 기관을 중복으로 등록이 가능한지?
☞ 해당 요건에 적합하면 중복등록이 가능하다.
 ※ ‘건축물관리법’ 에 따른 정기/긴급/소규모 노후건축물등 점검기관 및 안전진단과 기술 인력 중복 등록이 가능하며, ‘시설물안전법’ 또는 타 법령에 따른 기관과의 기술 인력 중복 등록도 가능

Q26. 한 명의 기술자가 다수의 건축물관리점검기관에 기술인력으로 등록이 가능한지?
☞ 불가하다.

< 기관 지정 >
Q27. 건축물의 관리자가 지정된 건축물관리점검기관을 거부할 경우 어떻게 해야 하나?
☞ ‘건축물관리법’ 제18조제5항각호에 해당하는 경우에는 관리자가 점검기관의 교체를 요청할 수 있으며, 해당 지자체장(특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장)은 사유가 정당하다고 인정되는 경우 점검기관을 변경하여 관리자에게 알려야 한다.
 ※ 이 경우 지자체장은 생애이력관리시스템에서 ‘통보 취소’ 한 후 다른 점검기관을 지정하여 다시 ‘통보’ 해야 한다.

Q28. 건축물관리점검기관의 지정 방법은?
☞ 해당 지자체장(특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장)은 건축물 생애이력관리시스템을 통해 건축물관리점검기관을 임의 또는 직접 지정 할 수 있다. ‘건축물관리법 시행규칙’ 제7조에 따라 지자체장은 정기점검 대상으로 관리자에게 통지하는 경우 지정된 건축물관리점검기관을 함께 알려주어야 한다.
 ※ 생애이력관리시스템을 통해 점검 통보서를 작성하고 출력할 수 있다.

< 점검자 교육 >
Q29. 건축물관리점검기관 등록 전 교육을 반드시 받아야 하는지?
☞ 그렇지 않다. 교육은 건축물관리점검기관 등록요건은 아니며, 점검 실시 전까지 점검자 교육을 이수하여야 한다.

Q30. 정기점검(긴급점검, 소규모 노후 건축물등 점검) 교육은 어디서 받을 수 있나?
☞ ‘건축물관리법 시행령’ 제37조제1항제2호에 따라 대한건축사협회, 한국시설안전공단 및 ‘건설기술 진흥법 시행령’ 제43조제2항에 따른 교육기관에서 교육을 받을 수 있다. 2020년 5월 1일 현재 대한건축사협회 건축사교육원에 온라인 교육과정(www.kiraeb.or.kr)이 개설되어 있다.
 ※ 구체적인 교육 일정 및 비용 등은 해당 교육기관에 문의 (대한건축사협회 건축사교육원 : 1688-2447, 한국시설안전공단 : 1588-8788)
 ※ 안전진단 교육은 한국시설안전공단 인재교육원, 건설산업교육원, 건설기술교육원에서 실시하는 정밀안전진단과정(건축반) 교육으로 갈음 할 수 있다.

Q31. 정기점검 교육의 면제조건은 어떻게 되나요?
☞ ① 기존에 ‘건축법’에 따른 건축물 유지·관리 점검 교육은 인정되지 않는다.② ‘시설물안전법’에 따른 정기안전점검(건축반), 정밀(긴급)안전점검(건축반), 정밀안전진단(건축반)을 교육을 이수하신 경우 구조안전 강좌(7시간) 면제 가능③ 건축사는 건축관련 법규 강좌(7시간) 면제 가능

4. 건축물관리계획 관련
(건축물관리법 제11조 및 시행령 제6조 등)

Q32. 건축물관리계획 제출 대상 건축물은?
☞ ‘건축물관리법’ 제11조제1항에 따른 건축물이 제출 의무 대상

Q33. 사용승인을 이미 받은 건축물은 건축물관리계획을 제출할 필요가 없나?
☞ ‘건축물관리법’ 부칙 제4조에 따라 정기점검 대상 건축물의 경우에는 건축물관리법 시행 이후 최초 정기점검 시 건축물관리계획을 수립하여 지자체장에게 제출해야 한다.

Q34. 건축물관리계획은 어떻게 작성하는가?
☞ ‘건축물관리법’ 제11조제2항 및 ‘건축물관리계획 작성기준’(국토교통부 고시 제2020-316호)에 따라 작성하면 된다.
 ※ 구체적인 작성 방법 및 상담은 건축물관리지원센터(한국감정원 : 02-2187-4152)에 문의

Q35. 건축물관리계획 제출은 어떻게 하나?
☞  신축/증축/리모델링 등 사용승인이 필요한 건축물의 경우에는 건축주가 건축물 사용승인 신청시 세움터(www.eais.go.kr)를 통해 건축물관리계획을 제출 가능. 다만, 기존 건축물(정기점검 대상)의 관리계획 수립 및 제출은 생애이력관리시스템에서 수행해야 한다.

Q36. 건축물관리계획 보완이 필요한 경우, 보완사항이 완료될 때까지 사용승인을 받을 수 없는지?
☞ 아닙니다. 건축물관리계획 보완과는 별도로 사용승인을 할 수 있습니다. 사용승인 후 관리계획 보완이 가능
 ※ 건축물관리계획 보완은 사용승인 시까지 완료되지 않아도 되나 법 제11조제5항에 따른 건축물관리계획 재검토 및 조정 가능기간 이전까지는 완료해야 한다.

5. 해체공사 관련
(건축물관리법 제30조 및 시행령 제21조 등)

< 해체공사 신고 및 허가 대상 >
Q37. 주요구조부재의 해체를 수반하지 않고, 리모델링 공사를 하는 경우 해체신고 또는 허가를 받아야 하는지?
☞ 주요구조부재의 해체를 수반하지 않는 리모델링 공사를 하는 경우에도 건축물의 일부를 해체할 경우 해체공사 신고 또는 허가를 받아야 한다.

Q38. 대수선의 경우 대수선 허가 외에도 해체공사 신고 또는 허가를 별도로 받아야 하나요?
☞ 대수선의 경우에도 ‘건축법’에 따른 대수선 허가 외에 ‘건축물관리법’에 따른 해체공사 신고 또는 허가도 별도로 받아야 한다.

Q39. 건축물 해체신고서를 제출하면 신고필증을 발급해야 하나요?
☞ 해체신고 대상의 경우 해체신고 후 별도의 필증을 발급하지 아니하며, 법 제33조제1항에 따라 해체공사 완료신고를 한 때에 완료 신고확인증을(규칙 별지 제11호서식)을 신고인에게 발급해야 한다.

< 해체계획서 작성 >
Q40. 신고대상 건축물의 경우, 해체계획서의 전문가 검토를 거쳐야 하는지?
☞ 법 제30조제3항에 따른 해체계획서의 전문가 검토는 신고대상을 제외한 허가대상에 적용한다.

Q41. 해체계획서 작성기준(국토교통부 고시)은 신고 및 허가대상 모두 적용하나?
☞ 해체계획서의 작성과 관련해 ‘건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준’(국토교통부 고시)을 운영하고 있으며, 이는 해체계획서의 전문가 검토를 받도록 규정하고 있는 해체공사 허가대상에 한하여 적용한다.

Q42. 안전관리계획을 수립한 경우에도 전문가(기술자) 검토를 받아야 하는지?
☞ 안전관리계획 수립 대상인 경우, 해체허가 신청서와 함께 안전관리계획 관련 서류를 제출하면, 해체계획서를 제출한 것으로 보기 때문에 별도의 전문가 검토는 받지 않아도 된다.

Q43. 안전관리계획 수립 대상은 한국시설안전공단의 해체계획서 검토도 생략되는 건가?
☞ 안전관리계획 수립대상은 해체계획서를 제출한 것으로 볼 뿐, 한국시설안전공단의 검토는 제외되지 않는다.

< 해체공사 감리 >
Q44. 해체공사감리자 지정을 해야 하는 건축물은 무엇인가?
☞ 법 제30조제1항에 따른 해체공사 허가대상 건축물과 그 밖에 지자체장이 해체작업의 안전한 관리를 위하여 필요하다고 인정하는 건축물의 경우에 해체공사 감리자를 지정해야 한다.

Q45. 해체공사감리자의 지정기준 및 자격은?
☞ 해체공사감리는 상주 및 비상주감리에 대한 사항을 별도로 규정하고 있지 아니한다. 다만, 허가권자는 원활한 해체공사 감리업무의 수행을 위해 해체공사감리 업무에 관한 교육을 받은 자를 우선 지정할 수 있도록 하고 있다.
 ※ 해체공사 감리업무 전문교육 16시간 및 3년마다 보수교육 5시간을 이수해야 한다. (‘건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준’ 별표 1)

Q46. 신축공사와 연계된 공사감리자를 해체공사감리자로 지정 신청을 할 수 있는지?
☞ 허가권자는 관리자의 요청이 있는 경우, 건축물 해체 후 신축하는 건축물이 ‘건축법’제25조제2항(소규모 건축물의 허가권자 지정 감리)의 적용대상일 경우에는 당해 공사의 해체공사감리자를 신축공사의 공사감리자로 지정할 수 있다.

Q47. 해체공사감리 대가산정기준이 있나?
☞ 공공공사에 한해 대가산정기준을 마련해 운영 중이며, 민간공사의 경우 동 기준을 참고하여 결정할 수 있다.(‘건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준’ 별표 2)