집합건물은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)이 적용되는 건물로, 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 건물이다. 형태와 거주목적에 따라 ▲아파트 ▲연립주택 ▲다세대주택 ▲오피스텔 ▲근린생활시설 등으로 구분할 수 있고, 건물부분을 구분소유하지 않고 공유하고 있는 건물은 집합건물법이 적용되지 않는다.

집합건물 재건축을 위한 건축허가 요건과 관련해 지자체별 해석이 달라 업무혼란이 야기돼 개선이 필요한 것으로 확인됐다. 연장선상에서 오피스텔과 상가 등 집합건물에 대한 재건축 허가 시 토지 등 지분확보 요건의 완화를 검토하고, 노후화되고 있는 건축물 안전문제 해결을 위해 재건축활성화 등을 고려한 법령개정이 요구된다는 해석이다.

◆ 서울시, 집합건물이 절대다수임에도 공유건물만 재건축 용이,
노후화로 안전문제 우려

감사원은 4월 17일 서울특별시(이하 서울시) 기관운영 감사결과 보고서를 공개했다. 지난해 7월부터 10월까지 총 40일 간 진행된 감사는 2016년 9월부터 2019년 5월까지 서울시가 수행한 업무를 대상으로 주요 사업추진 실태와 조직과 인사 운영, 예산운용 전반을 대상으로 진행됐다.

감사원에 따르면 국토교통부(이하 국토부)는 건축법, 건축법시행규칙에 따라 집합건물의 재건축을 위한 허가 시 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 하는 등 소유권자 100%의 동의를 필요로 하고 있다.

반면 건축법과 도시 및 주거환경 정비법, 주택법 등에서 30세대 이상의 주택 또는 공유건물의 경우 토지 등 지분을 100% 확보하지 않아도 재건축을 위한 건축허가를 받을 수 있도록 규정하고 있다.

서울시 25개 자치구의 재건축허가 처리실태를 조사한 결과, 중구 등 3개 자치구에서 오피스텔과 상가 등 집합건물을 ‘건축법’ 제11조 제11항 제2호 적용 대상건물로 보고 토지 등 소유권을 80% 이상 확보하고 있는 경우 건축허가를 내주고 있는 것으로 확인됐다. 반면, 안산시 등 다른 지자체의 경우 집합건물은 건축법 제11조 제11항 제2호를 적용할 수 있는 대상에 해당하지 않는다고 보고, 토지 등 소유권을 100% 확보하지 않는 경우 건축허가를 내주지 않고 있는 등 지자체별로 집합건물 해석을 달리해 재건축 허가업무 역시 다르게 처리하고 있는 것으로 나타났다. 이는 국토부가 2016년 건축법 제11조 제11항 제2호를 신설한 후 노후 건축물은 100% 소유권을 확보하지 않아도 재건축이 가능하게 됐다고 보도자료를 배포하면서, 집합건물의 소유권을 100% 확보하지 않아도 건축허가가 가능한 것으로 오해할 소지를 줬기 때문이다.

감사원은 안전이 우려되는 노후화된 공유건물의 재건축 활성화를 위해 건축법을 개정했지만 재건축 허가 시 건축법이 적용되는 서울시 소재 건물 중 오피스텔과 상가 등 집합건물이 대부분(세대수 기준 99.6%)을 차지하고, 공유건물은 극히 일부에 불과해 건축법 제11조 제11항 제2호의 개정효과는 미미한 수준에 머물 수밖에 없다고 밝혔다. 또 건축법 같은 항 같은 호의 신설로 공유건물은 건축물과 대지의 80% 이상의 공유자 동의만 확보해도 재건축이 가능하고, 대지 등 소유권을 100% 확보해야 재건축이 가능한 집합건물보다 재건축이 수월해져 집합건물과 공유건물 간 재건축 허가 요건에 형평성이 일실되고 있다고 지적했다.

◆ ‘집합건물 토지 지분 확보 요건 완화,
건축허가 관련 규정 개정해야’​

노후화로 안전에 문제가 생길 수 있어 재건축이 시급한 집합건물이지만 속칭 ‘알박기’의 피해로 인해 ▲도시정비법 적용 대상인 아파트 ▲주택법 적용 대상인 30세대 이상의 주택 ▲건축법 적용 대상인 공유건물에 비해 재건축이 지연되거나 사업성 악화로 재건축이 중단될 가능성은 더욱 높다고 우려했다. 일례로 서울시 중구에서 상가 지분 전체 중 3.22%를 소유한 구분소유권자들이 재건축을 반대했는데, 특히 반대를 주도한 특정인의 경우 900만 원에 전체 건축물 연면적의 0.11%를 매입한 후 건축허가 당시까지 재건축을 반대하면서 10억 원을 재건축 동의 대가로 요구한 경우가 있는 것으로 조사됐다.

감사원은 오피스텔과 상가 등 집합건물 중 노후‧불량건축물 비중이 아파트보다 높은 것으로 나타났다고 소개했고, 사업성 악화로 재건축이 지연되거나 재건축을 진행하지 못하게 되는 경우 노후화된 건축물의 안전이 확보되지 않을 위험이 높아진다고 경계했다.

감사원은 “노후건축물의 안전문제 등을 이유로 건축법 개정취지를 달성하기 위해서는 공유건물 뿐만 아니라 오피스텔 및 상가 등 집합건물에 대한 재건축 허가 시 토지 등 지분 확보 요건의 완화를 검토해야 할 필요가 있다”면서 “노후화된 오피스텔 및 상가 등 집합건물에 대해서 재건축이 원활하게 이뤄질 수 있도록 건축허가 관련 규정을 합리적으로 개정하는 방안을 강구하기 바란다”고 국토부에 통보했다.

국토교통부는 이에 대해 “건축법 제11조 제11항 제2호 적용 대상 건물에 대한 해석과 재건축허가 업무와 관련된 혼선을 방지하고, 노후화된 집합건물의 재건축이 원활하게 이뤄질 수 있도록 법무부와 충분한 협의를 통해 집합건물의 재건축 결의가 있는 경우 건축허가가 가능하도록 관련 제도를 개선하겠다”면서, “제도개선이 되더라도 구분소유권 100% 확보 없이는 건축물 철거와 착공이 불가능하기 때문에 생계유지 곤란 등 사유재산권 침해가 발생한다는 등의 문제가 발생될 여지는 적다고 하겠지만, 재건축에 반대하는 자에 대해 매도청구권이 행사되는 부분은 여전히 사유재산권 행사에 대한 제약으로 볼 수 있어, 이에 대한 방지대책을 면밀하게 검토한 후 제도를 개선할 예정이다”고 밝혔다.