준공 이후 건축물 생애주기 체계적 관리제도 마련

건축도시공간연구소, ‘건축물관리법(안)’ 제정방향 설정을 위한 공청회 개최 장영호 기자l승인2017.10.10 13:18

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▲ 9월 22일 건축사회관 1층 대강당에서 ‘건축물관리법(안) 제정방향 설정을 위한 공청회’에서 참석자들이 토론하고 있다.

토론자 “건축물 관리에 대한 법률 간 중복규율 소지우려” 의견
국토부 “AURI 연구 마무리 되는대로 입법추진 예정”

신축, 인·허가 위주의 건축법과 분리된 준공 이후 건축물 생애주기 전반에 걸친 포괄적 관리제도가 마련될 전망이다. 가칭 ‘건축물관리법’으로서 2020년이면 준공 후 30년 이상된 건축물이 전체 건축물 중 50%에 이르고, 대부분의 집합건축물이 사적 자치로 운영되어 행정감독 부재로 인한 관리인의 전횡·관리비의 불투명성 등 집합건축물 관리에 대한 공적 개입 필요성이 대두되는 상황에서 제도적 해결책을 모색하는 것이다.
건축도시공간연구소(이하 AURI)는 9월 22일 오후 3시 건축사회관 1층 대강당에서 ‘건축물관리법(안) 제정방향 설정을 위한 공청회’를 열고, 연구중인 ‘건축물관리법(안)’을 소개하며 관계자들의 의견을 수렴했다. 건축물관리법은 올 8월 16일 국토교통부가 ‘고층건축물 화재안전대책’을 발표하며, 기존 건축물에 대한 유지관리를 통해 안전사고를 예방하기 위해 올 하반기 추진할 예정이라고 밝힌 바 있다.
주제발표에서는 윤혁경 에이앤유디자인그룹건축사사무소 대표가 ‘건축물 유지관리 현황 및 문제점’이라는 주제로 현행 관련법 제도의 문제점에 대해 설명했고, 유광흠 AURI 공간문화연구본부 본부장이 ‘건축물관리법안 제정방향 및 주요내용’을 소개했다.
윤혁경 대표는 “건축물 관리 관계법령이 일부 건축물, 특정분야 점검 위주로 규정돼 있어 포괄적이고 종합적인 관리체계를 마련할 필요가 있다”며 “오피스텔, 상가 등 집합건축물 관리를 단순히 사적자치로 두는 것은 문제이며, 집합건물법을 공동주택관리법 수준의 공공성을 확보할 수 있도록 검토할 필요가 있다”고 전했다.
이외에도 유지관리 실효성 담보를 위한 안전보험 등 유지관리산업 활성화, 국가자원으로서의 건축물 유지관리 자료 통합 DB구축, 철거안전 강화대책 필요성을 강조했다.
공청회 토론회는 최재필 서울대학교 건축학과 교수를 좌장으로 ▲ 김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수 ▲ 김종천 한국법제연구원 연구위원 ▲ 남영우 국토교통부 건축정책과 과장 ▲ 박근수 한국건설기술연구원 연구위원 ▲ 박준승 대한건축사협회 법제위원회 자문위원 ▲ 정광섭 한국시설안전공단 시설성능실 실장이 참석했다.

◆ 건축물관리법 제정 시 공동주택관리법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률,
   유통산업발전법 개정안과 관계정립, 상충·충돌 우려

건축법관리법(안)을 둘러싼 주요 쟁점중 하나는 건축물 관리를 규정하고 있는 기존 법령과의 상충·충돌 문제 및 관계정립을 어떻게 하느냐다. 급속도로 진행되는 건축물 고령화·노후화에 따른 법제정에는 동의하면서도, 이미 ‘공동주택관리법’은 주거용 집합건물 중 대규모 공동주택 관리에 대해서, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 대규모 주거용 집합건물을 제외한 집합건물 관리에 대해서, ‘유통산업발전법 개정안’은 대규모구분점포의 관리에 관한 상세규정을 담고 있어서다. 건축법 또한 제35조에 건축물의 유지·관리를 규정하고 있다.
이날 토론자 중 김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수는 “현재 집합건물법과 공동주택관리법, 유통산업발전법의 관계정립이 완전치 않은 상황에서 건축물관리법이 제정된다면 집합건물 관리현장의 혼란이 더욱 심화될 수 밖에 없다”며 “각 법률의 관계 때문에 건축물관리법이 집합건물 관리의 일반법으로서 제정되는 것은 불가능하며, 바람직하지도 않다”고 지적했다. 이어 “건축물관리법이 제정된다면 오피스텔이나 중규모 공동주택의 관리에만 한정해 유지관리에 관한 규정을 두어야 한다면서도, 이 경우에도 여전히 법의 사각지대가 존재한다”고 전했다.
김종천 한국법제연구원 연구위원도 “법령 상호 간 조화와 균형을 유지하기 위해서는 다른 법령과의 관계를 명확하게 규정해 충돌·상충을 피하고, 건축물관리법이 다른 법률보다 우선 적용하는 것이 정책목적상, 법체계상 합리적이다면 해당 법률을 우선적으로 적용토록 하는 방식을 채택해야 한다”고 강조했다.
현행 건축법 내에 건축물유지관리 규정이 있지만, 사회적 인식부족에 따른 제도가 활성화되지 못함에 따라 건축물관리법으로 건축물 생애주기관리가 가능토록 하는 제도보완과 건축물 안전을 위한 사후관리제도 규정이 마련돼야 한다는 의견도 제기됐다.
박준승 사협 법제위원회 자문위원은 “건축물은 생성에서 멸실 때까지 생애주기 관리개념으로 법에서 규정돼야 하고, 건축물 안전하면 구조만 생각하게 되는데 내진·소방·피난·BF(장애물 없는 생활환경 인증) 등도 안전에 포함, 건축물관리대장과 연계시켜야 한다”며 “건축물 관리에 유리하도록 건축물 완성 시 ‘(가칭)내집사용 설명서’ 작성을 의무화해 건축물 생성이력을 알 수 있도록 하고, 건축물 규모에 따라 건축물 관리를 무자격자가 아닌 업무수행이 가능한 자격요건을 갖춘 자에게 할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.
두 번째 쟁점은 건축물관리계획 수립대상이다. 유광흠 AURI 공간문화연구본부장은 체계적 건축물 관리를 위해 건축물관리계획 수립대상을 연면적 500제곱미터 이상인 건축물로 정하고, 관리주체가 3년마다 건축물관리계획에 대한 검토사항 및 건축물의 주요부분을 교체·보수 등을 실시한 경우 건축물 생애이력 정보체계에 등록하게 할 계획임을 밝혔다. 또 해체감리 도입 시 실효성 문제도 지적됐다. 특히 해체감리는 이를 수행하려면 도면이 있어야 하지만 오래된 건물들은 대부분 도서가 없기 때문에 실제로 실행될 개연성은 매우 낮다.
백민석 대한건축사협회(이하 사협) 법제전문위원은 건축물관리계획대상이 되는 500제곱미터 수치근거를 물으며 “500제곱미터 이상은 가령 유지관리에 문제가 많은 대부분의 고시원, 다중생활시설이 빠지게 되는데 점검체계보다는 건축물관리업 방향성에 대한 필요성이 대두되지 않나 생각된다”며, 해체감리에 대해서도 “20년 이상된 오래된 건물은 도서가 없어 새로 도서를 그려야 되는 상황이 벌어진다. 도서가 있어야 철거 때 건물 하중, 자중 등이 계산돼 한계치를 넘어서는지 확인이 되는데, 기존 도면이 없는 상황에서 해체감리가 실제로 실행될 수 있을지 의문이다”고 지적했다.
유광흠 본부장은 “건축물관리계획 주체는 건축주다. 건축주가 누군가의 조력을 받을 수 있는 정도의 규모라고 봤을 때 건설업자가 참여하는 규모로 잠정적으로 잡았고, 기준은 아직 고민중이다”고 답변했다.

◆ 플로어 “건축물 수명 미국처럼 설계단계에서 정해야,
   건축물 유지관리 적임자는 ‘건축사’” 의견

플로어에서는 건축물 생애주기 및 개념범위 확장, 건축물 수명을 설계단계에서 정해야 한다는 의견, 건축물 유지관리에 대한 적임자가 과연 누구인지에 대한 의견도 나왔다.
이근창 (주)엄앤드이 종합건축사사무소 대표는 “건축물 유지관리를 기획설계, 시공, 준공 이후 관리, 철거로 보는데 기획설계 이전 대지 입지조건 검토, 철거 이후 재생산된 것도 봐야 한다. 다섯 개 서클을 한데 묶어서 법이 제정됐으면 한다”며 “도심화되고 있는 초고층 건물의 지하층을 어떻게 철거할 것이냐. 거기에 어떤 건물을 다시 앉힐 것이냐가 같이 논의돼야 하고, 건축물의 수명은 현재 안전진단 결과로 정하는데 그것도 설계단계서부터 수명을 정하면 좋겠다라는 생각을 한다. 미국은 설계단계부터 건물 수명이 영원한 P(permanent), 반영구적인 S(semi-permanent), 임시적인 T(Temporary)로 이니셜을 새겨 건물이 생성되기 전 수명을 정한다”고 말했다. 덧붙여 “유지관리는 시행, 계획 두 가지로 나눠지는데 건축사가 건물생애에 대해 가장 잘 알고 있기 때문에 건축사가 가장 적임자다”고 전했다.
건축물관리법 제정을 추진 중인 국토교통부 남영우 건축정책과 과장은 “건축물 유지관리에서 타당성조사부터 기획, 설계, 시공, 유지관리 데이터가 유지될 때 효율성이 담보되며, 건축물관리법상 규정되는 건축물관리계획을 수립하거나 제안해야 할 전문가는 결국 신축관련 주요업무를 담당하는 건축사이지 않을까 생각한다”고 의견을 전하며, “AURI가 연구중인 건축물관리법은 연구가 마무리 되는대로 입법추진할 예정으로 그 과정에서 법무부, 산업부 관련부서와 협의해 관리대상 확대부분, 관련법률과의 관계설정 등을 차근차근 의견수렴해 적용해나가겠다”고 말했다.


장영호 기자  yhduck1@hanmail.net
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