최근 정부와 서울시의 정비사업 억제 기조로 인해 도시의 지속가능성이 저하되고 있다는 진단이 나왔다. 또 충분한 대책없이 정비구역이 해제돼 젠트리피케이션 문제도 나타나고 있다는 지적이다.

따라서 노후‧낙후 주거지 관리정책 방향을 무조건적 정비사업 억제가 아닌, 지속가능한 도시를 만드는 쪽으로 전환할 필요가 있다는 방향이 제시됐다.

9일 한국건설산업연구원(이하 건산연)에 따르면 2009년 용산4구역 사고로 인한 정비사업에 대한 비판적 인식 등과 함께 최근 주택가격 급등과 이를 막기 위한 부동산 정책으로 인해 정부와 서울시의 정책은 정비사업을 억제하는 방향으로 전개되고 있다.

정비사업을 억제하는 주요 규제로 ▲재건축 초과이익 환수제도부활 ▲재건축 안전진단 기준 강화 ▲용도 변경기준 강화 ▲높이 관리기준 도입 ▲연면적 10만㎡ 이상 환경영향평가 의무화 ▲정비사업 직권해제 및 일몰 예고 등 유‧무형의 규제를 혼합해 정비사업 추진을 억제하고 있다.

건산연은 건설동향브리핑을 통해 이 같은 정비사업 추진 억제정책으로 서울시 주택가격 상승의 요인으로 작용하고 있다고 분석했다. 2019년 기준 서울 시내 주택 공급의 81%가 정비사업을 통해 공급되는 것으로 추산되지만 다수의 정비사업에서 사업 지연이 발생해 공급양이 감소하고 주택가격 급등의 원인이 되고 있다고 추정했다.

현재 추진되고 있는 도시재생 사업은 주택의 신‧개축‧보수가 매우 미미하게 진행되고 있어 주택 공급량이 제한적이고, 도로와 주차장, 공원과 학교 등 기반시설 확충 역시 제한적으로 이뤄지고 있다. 대부분 소수의 생활SOC를 점적으로 확충하는 데 그치고 있는 것이고, 이처럼 기본적인 기반시설이 부족한 주거지에서는 거주환경 개선 효과가 제한적으로 나타나고 있다.

소규모 정비사업 특히 자율주택정비사업의 경우, 기반시설이 부족한 곳에서 진행되면 오히려 과밀화를 심화시켜 장기적으로 도시의 지속가능성을 저해할 가능성이 크다고 분석했다.

또한 충분한 대책없이 정비구역 해제로 젠트리피케이션 문제가 대두되고 있다. 건축행위제한 해제와 함께 ‘빌라화’가 급속도로 진행되고 있어 과밀 문제가 심화되고 있고, 신축 빌라의 경우 과거 이주에 대한 불확실성으로 인해 잠재적 가치보다 낮게 책정되던 임대료가 구역 해제 후 다시 높아지는 현상이 나타나고 있다.

때문에 보고서는 낙후 또는 노후 주거지 관리정책 방향을 무조건적 정비사업 억제가 아닌 ‘지속가능한 도시’를 만드는 쪽으로 전환할 필요가 있다고 강조했다.

이태희 건산연 부연구위원은 “충분한 기반시설이 갖춰진 환경은 지속가능한 도시를 만드는 핵심적 요소 중 하나라고 할 수 있다”면서 “기존정비사업에서 나타났던 부작용을 개선해 물리, 경제, 환경, 사회의 측면에서 지속가능한 도시를 만들기 위한 도시관리 정책으로의 전환이 요구된다”고 밝혔다.