7월 10일 정부는 서울 세종로 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의를 열고, 주택시장 안정 보완대책을 발표했다. 갭투자, 법인 거래 등 시장 과열요인 대응책인 6.17 대책에 이은 보완대책이자 문재인 정부의 22번째 부동산 대책이다. 이번 보완대책에는 생애최초 특별공급을 늘리고, 다주택자의 취득·보유·양도세를 대폭 인상하는 내용을 담았다.

브리핑에서는 수도권 공급 대책 발표도 이뤄졌다. 군불을 지피는 것이 아니냐는 의문이 있었던 4기 신도시 계획은 검토하고 있지 않다고 선을 그었고, 재건축 규제 완화 역시 생각하지 않는다고 밝혔다. 홍 부총리는 “주택공급 문제는 당장 되는 것은 아니지만 속도를 내겠다”면서 “도심에 고밀개발추진, 3기 신도시 용적률 상향 조정, 기관이전 부지에 대한 활용 검토, 그리고 공공관리형 재건축·재개발 사업의 촉진 등 주택공급의 활로를 적극적으로 모색하겠다”는 계획을 밝혔다.

◆ 서울 기준, 용적률 완화로
   신도시 공급 효과 넘어,
   ‘생활경제 회복’ 

지난 3월 본지는 ‘4차 산업혁명을 도시 건축의 전환점으로, 경기부양 효과 있는 종세분화 환원도!’ 제하 기사를 통해 경제 위기 극복과 주택공급 확대를 위한 방안을 제시했다. 주상복합형 고밀개발을 통해 공급을 확대하고, 종세분화 환원을 통해 3기 신도시 수준의 부지 확보 가능성을 화두로 던졌다. 마침 정부가 발표한 이번 수도권 공급 대책과정에서 신도시 조성이 아닌 고밀개발과 용적률 조정에 대한 접근은 방향의 유사성은 물론 내용 역시 일맥상통하다고 할 수 있다.

수도권 한 기초지자체에서 공공건축가로 활동하고 있는 A 건축사는 10일 유선 통화에서 “어떤 식으로든 환경 파괴가 불가피한 신도시 개발보다 현재 도심 내 가용한 자원을 통해 공급과 공공부지 확보 문제 해결이 가능하다면 후자를 택하는 것이 마땅하다”면서, “3기 신도시가 지정된 지 2년 밖에 되지 않았음에도 4기 신도시가 회자되고, 지정된 택지 주민들의 반발이 예상되면서 나온 도심 고밀개발과 용적률 조정 대책이지만, 기왕 방향을 잡은 만큼 향후 공급 대책은 이와 같은 기조로 나가는 것이 바람직할 것이라고 생각한다”고 말했다.

A 건축사는 용적률 조정과 관련해서는 종세분화 제도를 들여다볼 필요가 있다고 전했다. 2018년 기준 서울특별시(이하 서울시) 1종 일반주거지역은 약 6,741만 제곱미터이다. 여기에 종세분화 이전 용적률 300%를 적용하면 1억3,481만 제곱미터가 된다.

3기 신도시 남양주 왕숙과 하남 교산, 인천 계양과 고양, 부천의 면적을 더해도 3,274만 제곱미터 수준이라 이론적으로는 도심 1종 일반주거지역 용적률 완화 또는 종세분화 규제 환원으로도 신도시 이상의 공급효과를 얻을 수 있다.

주차장 부지도 생각해볼 문제이다. A 건축사는 신도시를 구성할 경우 거주지는 물론 직주환경을 고려한 생계활동지에 대한 주차장 조성비용도 요구된다고 지적했다. 그는 “법적인 기준에 맞게 통로까지 고려한다면 대략 차량 1대당 약 20제곱미터(6평)의 주차장 부지가 필요하고, 신도시는 도심에 비해 부지 비용이 저렴하다고 가정해 3.3제곱미터 당 1,000만 원, 생계활동지는 상업적 가치를 반영해 2,000만 원으로 상정하면 주차장에 투입되는 비용만 각각 6,000만 원과 최소 1억2,000만 원에서 최대 1억8,000만 원이 소요된다”고 말했다. 이어 “지하 주차장을 조성하는 공사비 역시 3.3제곱미터 당 400만 원이라고 가정해도 2,400만 원이고, 주거지와 생계활동지 두 곳이라고 하면 총 4,800만 원이 요구된다”고 말했다. 개략적으로 추정하더라도 주차장 조성을 위한 토지와 공사비로 가구 당 2억 원이 넘는 비용지출이 필요하다는 결론이 선다.

A 건축사는 “3기 신도시 중 공급 호수 규모가 작은 인천 계양 신도시만 해도 1만7,000호가 입주할 예정인 걸 생각해보면 주차장 조성 비용으로만 천문학적인 금액이 지출되고, 여기에 신도시 조성에 따른 보상까지 감안하면 일반주거용지 종세분화 환원이 훨씬 경제적이다는 사실을 확인할 수 있다”면서, “특히 개별 필지의 개발 속도는 신도시나 아파트 재건축 보다 빠르고, 공급 효과도 당장 나타난다는 점을 반드시 기억해야 한다”고 말했다. 건축 전문가들 역시 중소기업 참여로 이뤄지는 개별 필지 개발은 코로나19로 침체된 경기에 활력을 불어넣어 고용창출 효과뿐만 아니라 생산성 향상을 가져올 수 있고, 이는 곧 정부가 강력하게 추진하고 있는 생활경제 활성화를 위한 해법이 될 것이라고 기대하고 있다.

◆ 일반주거지역 종세분화,
   형평성과 주거환경 악화 문제 심화

종세분화가 우리 사회의 부동산 문제를 확대·재생산한다는 지적도 끊이지 않고 있다. 서울시에서 건축사사무소를 운영하고 있는 이 모 건축사는 “당초 종세분화는 주거지역 슬럼화를 막고, 도시기반시설 부족에 따른 주거환경 개선을 위해 도입됐다”면서, “하지만 현재는 종세분 결과에 따른 상대적 박탈 등의 문제와 과도한 밀도규제로 재개발 및 재정비 장애요인으로 작용해 주거환경을 악화시키고, 투기 우려 등 다수의 문제를 야기하고 있다”고 밝혔다.

그는 “서울시의 경우 5년마다 도시계획을 재정비하고 있지만, 일반주거지역 종세분화는 지난 17년 동안 큰 정비 없이 지속돼, 규제 완화 지역과 규제 지역 간 형평성 등의 문제가 심화되고 있다”고 밝혔다.

종세분화에 따른 형평성 문제가 이슈가 되고 있는 실제 사례도 있다. 서울시 목동지역을 살펴보면, 같은 시기 지어진 목동 1~3단지는 2종 주거지역으로 분류되고, 4~14단지는 3종으로 분류됐다. 황희 국회의원은(본지 이번호 5면 참조) “2004년 주거지역 용도지역 세분화 당시 명확한 사유와 기준 없이 종 결정이 이뤄져 다른 단지에 비해 건폐율과 용적률 등의 제약이 있다는 지역 주민들의 민원이 끊이지 않았다”면서 “결국 부동산 문제와 도시 주거환경 문제로 비화되는 만큼 관련 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

사실 이 문제는 종 세분화 제도 도입 이듬해부터 지적되어 온 문제이다. ‘종세분화에 따른 건축허가 특성분석’ 보고서에 따르면 종세분화가 시행된 이듬해 서울시 자치구 중 제1종 지역은 북한산 등 자연공원의 인접지나 종래의 도시인 종로구(45.3%), 중구(45.2%), 서대문구(45.1%)의 순으로 많고, 제2종 7층 이하는 영등포구(50.1%), 제2종 12층 이하는 강동구(48.2%)로 나타났다. 보고서는 “과거에 동일한 조건하에 있던 일반주거지역이 세분화과정에서 형평성 차원에서 손해를 보는 제1종 지역에 거주하는 계층과, 이득을 보는 제3종 지역에 거주하는 계층이 존재해 (제도) 개선의 필요가 있고, 기 개발밀도가 높은 지역의 하향조정 없이는 당초 세분화목적을 이루기가 어렵게 보인다”고 밝히고 있다.

◆ 文 정부의 끝없는 투기 근절 대책, 
  “종세분화 환원” 하나로 마침표! 

서울시에서 주택가격 상승을 이끌고 있는 지역은 강남구와 서초구 등 이른바 강남4구와 목동 등 저밀도 아파트단지 지역이다. 이들 저밀도 아파트단지들은 용적률 상승 폭에 대한 기대, 다시 말하면 큰 폭의 개발이익이 예상돼 투기우려가 상존한다. 일례로 잠실지구와 반포지구 등의 재건축 상황을 보면 법이 정한 용적률 상한치를 초과 허용해 자기부담금 없이 면적을 늘린 사례로 기록됐다. 비교적 최근 재건축된 가락시영의 경우도 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종상향 돼 최고 35층, 용적률 286%를 적용 받아, 재건축으로 인한 시가총액만 9조원 넘게 상승했다.

이처럼 대단지 아파트가 주식처럼 유동성과 환매성의 장점으로 투기상품화 되어 있기 때문에 종세분화 환원은 부동산 투기 근절대책으로 안성맞춤이다. 이 모 건축사는 “투기 문제는 세제강화로도 해결하기 쉽지 않아 보다 근본적인 접근을 해야 한다”면서, “상품속성이 다른 공급이 필요한데 이를테면 다세대·다가구가 대안이 될 수 있고, 이는 건축사들의 다양한 시도를 기반으로 하는 새로운 건축유형 개발로 해결이 가능하다”고 말했다.

이혁주 서울과학기술대학교 교수도 지난 6월 건설주택포럼 정책세미나에서 “주택문제 해결에 있어 밀도규제 완화를 배제한 어떤 방법도 기본적으로 대증요법이 될 뿐”이라면서, “서울시의 경우 현재보다 50%정도 용적률을 높이고, 그 절반 정도만 고밀화를 허용해도 시가지 확산을 막으면서 집값을 절반 수준으로 낮출 수 있다”고 주장했다. 그는 정도의 차이만 있을 뿐 전국 대도시권 다른 곳도 상황은 비슷하다며 밀도규제 완화를 통해 “토지의 기회비용이 낮아지면서 저층 공동주택과 단독주택도 보호되고, 주택·토지부문발 한국 사회의 부익부 빈익빈 문제 완화도 기대된다”고 밝혔다.

한편, 김현미 국토교통부 장관은 10일 브리핑 과정에서 나온 도심고밀개발과 용적률 완화 등 공급확대 방안에 대한 기자의 질문에 “공급대책과 관련한 여러 대책들은 중앙부처 혼자만 할 수 있는 것들이 아니고, 상당부분은 지방자치단체와 협의를 통해서 정리할 수 있을 것이다”면서 “용적률 문제와 용도 구역 개선 문제들에 대해 지방자치단체와 함께 협의·정리해 나가겠다”고 밝혔다.