도시재정비는 블록형 주상복합타워 형태로 민간건축시장 시장활성화 적기
아파트 분양 시 주차장은 별도 옵션으로…분양가 낮추고 서민 주거안정 기여할 수 있어
지난 2월 27일 문재인 대통령이 국토교통부 업무 보고를 받는 자리에서 “주택 공급에서도 눈에 띄는 성과가 있어야 실수요자들이 안심할 것”이라며 “서울과 수도권 지역의 공급 확대에 속도를 내달라”고 주문했다. 특히 대통령은 “수도권 30만 호 공급 계획을 최대한 앞당기고, 서울 도심 내 주택 공급 계획도 연내에 입주자 모집이 시작될 수 있도록 해주기 바란다”고 말했다. 그러면서 대통령은 “핵심은 경제 활력”이라고 강조했다.
코로나19 사태 진정과 함께 경제활력이 지상과제이다. 건축업계도 예외가 아니다. 2월 28일 건축업계 관계자는 “코로나19로 인해 건축도 올스톱되는 양상이다”면서 “공공기관의 건축 현장에서 공사 중지 결정이 나오자 건축주의 눈치를 보던 민간 시장에서도 물꼬가 터지길 기다렸다는 듯이 공사 중지 요청이 이어지고 있다”고 말하고 “문제는 사태가 진정되지 않으면 투자마저 위축될 수 있다는 점이다”고 진단했다. 그는 “투자 위축은 건축업계의 어려움은 둘째로 치고, 4차 산업혁명 기술을 모두 품고 있는 도시의 경쟁력을 후퇴시키는 결과를 초래할 것이 너무나 자명한 결과라 우려된다”고 부연했다.
◆ 주거지 종별 세분화 2000년 기준으로 환원 시
3기 신도시 규모의 연면적 확보 가능
최근 민간과 기업, 정부의 지원이 합쳐져 4차 산업혁명의 핵심 기반인 데이터, 네트워크, 인공지능 분야에서 고무적인 성과를 창출하고 있다. 대통령 역시 각 부처 업무 보고 시 4차 산업혁명을 빼놓지 않고 강조했다.
건축분야 상황도 비슷하다. 연결성과 창의성, 공유의 가치를 더하는 스마트도시는 현대 건축이 지향하는 바이자 도시 경쟁력을 제고시키는 열쇠라고 여겨지고 있다. 하지만 제도와 실제 현실의 괴리로 도시와 건축에 4차 산업혁명 이식은 소극적이거나 방해를 받고 있다. 도시의 경쟁력 확보를 위해 제도의 변화가 필요하다는 지적이다.
광역지자체에서 공공건축가 업무를 수행하고 있는 A 건축사는 “4차 산업혁명과 도시의 경쟁력 제고를 위해서는 효율적인 공간 사용을 위한 제도변화와, 쫓지 못할 것처럼 치솟고있는 부동산 가격을 잡을 수 있는 해법이 마련되어야 한다”고 말했다. 우선 일반주거지역의 용적률 기준을 세분화한 주거지 종별 세분화 정책을 2000년 이전으로 환원해 토지 가용성을 높여야 한다고 주장했다.
서울시의 경우 종전 300%인 주거지역 용적률 기준을 2003년 주거율과 교통환경 등에 따라 3종으로 세분화했다. 일반주거지 1종의 경우 용적률이 150%, 주거율 60~80%인 지역인 2종의 경우 용적률 200%, 3종의 경우 250%의 용적률을 적용했다.
A 건축사는 “일평균 5,000명 이상 찾고 있는 신사동 가로수길의 경우 대부분 2종 주거지역이다”면서 “주거지역의 쾌적성을 강조한 종별 세분화 정책이 얼마나 현실과 괴리가 있는지 알 수 있는 단적인 예가 아닐까 한다”고 말하며, “종별 세분화는 주택 개량 재개발과 재건축 사업, 다세대·다가구주택의 건립에 있어 과밀개발을 억제하기 위해 도입됐고, 고밀복합개발이 필요한 현재 상황과는 맞지 않아 도시 경쟁력의 발목을 잡게 될 뿐이다”고 밝혔다.
서울시가 지난해 공개한 자료에 따르면 1종 일반 주거지역은 6,740만8,784제곱미터, 2종 일반 주거지역은 8,579만829제곱미터이다. 1종 주거지역에 2000년 기준 용적률 300%를 적용하면 1억3,481만 7,568제곱미터, 2종 주거지역에 같은 용적률을 적용하면 1억1,152만8,077제곱미터가 된다. 현재 3기 신도시 중 남양주 왕숙의 경우 1,134만제곱미터, 하남 교산 신도시가 649만제곱미터, 인천 계양과 과천이 각각 335만제곱미터와 155만제곱미터인 상황이니 종별세분화 폐지를 통해 3기 신도시와 맞먹는 규모의 연면적과 개발 부지 마련이 가능하다는 결론이 선다. 그린벨트를 파괴하지 않는다는 점은 부가적인 혜택이다.
◆ 블록형 주상복합 형태 정비,
주차장 별도 매매 옵션 활용하면 주택비용 낮출 수 있어
4차 산업혁명의 기술이식을 위해 노후건축물의 재정비도 필요하다. 기존 대단지 아파트 개발방식이 아닌 블록형의 주상복합 형태로 재정비가 이뤄져야 하는 것이 핵심이다. 급격한 도시화, 산업화 과정에서 각 도시들은 인구와 건축물 등의 인프라가 외연적으로는 크게 팽창했다. 물론 지나치게 개발에만 치우친 탓에 더 이상 개발할 땅이 없는 상황이 됐고, 따라서 단순 확장의 개념이 아닌 도시기능과 거주기능을 공간적으로 풀어나가는 노력이 중요해지고 있다.
과거에 진행했던 개발 사업들은 일정의 패턴이 있다. 하나의 블록에 모든 시설을 넣는 이른바 ‘근린주구’ 형태가 보편적인 모습이었다. 이는 주변지역과 단절되고 도시공간의 유기적 연계를 막는 역할을 했다. ‘압구정 아파트지구’가 일례다. 강남권 민영아파트 개발을 선도한 대규모 아파트단지이지만 한편으로 도심과 한강변 사이에 장벽을 형성해 공간을 단절한, 또 현재는 노후화와 주차 문제, 주변의 교통 문제를 야기하는 대표적 사례이기도 하다. 공공용지를 확보해 도로율을 높이고, 쪼개진 다수의 창의적인 블록형 주상복합 형태의 개별 건축이 활성화되도록 해야 한다. 이는 일자리를 늘리고, 4차 산업혁명이 지향하는 연결성도 공간적으로 풀어낼 수 있게 된다.
서울시에서 건축사사무소를 운영하고 있는 B 건축사는 최근 기자와 만난 자리에서 “은마 아파트 단지를 주상복합형태의 고밀형 20동 타워로 만들고 통과도로를 열면 고밀도 개발이 이뤄진 맨해튼이 될 수 있다”고 설명했다.
공동주택 분양과정에서 주차장을 옵션으로 활용하면 천정부지로 치솟고 있는 부동산 가격을 안정화 시키는 데 일조할 수 있다. 스페인 마드리드의 경우 집합주택의 세대 주차장에 대한 별개의 부동산 매매 소유권 제도가 있다. 지하철과 같은 대중교통과 연결성이 좋은 지역 거주자는 실제 자동차가 없을 수도 있어 굳이 비싼 주차장이 포함된 분양가로 구입하지 않아도 된다. 132제곱미터의 아파트가 있고 아파트의 대지 지분이 40제곱미터일 경우, 여기에 주차장 면적이 포함됐다고 가정하면 약 20제곱미터는 주차장 면적이 된다. 단순 계산 시 해당 아파트 가격이 8억 원이라면 주차장 비용이 절반을 차지하게 되는 것이다. 국내에서 제도적 정비를 통해 분양가에서 주차장을 분리할 수 있도록 한다면 주거비용을 대폭 낮추고, 부동산 상승을 억제할 수 있는 요인으로 작용할 개연성이 충분하다.
A 건축사는 “4차 산업혁명 기술이 곧 국가 경쟁력이고, 이 기술을 이식한 도시와 건축이 미래의 도시 플랫폼이라고 할 것이다”면서, “공간을 통한 연결과 소통에 있어 장애가 됐던 종별 세분화, 대규모단지 형태 개발을 개선해 성공적인 도시건축의 플랫폼을 마련할 시기가 바로 지금이고, 이를 통해 활발한 시장 활성화를 꾀할 적기 역시 바로 오늘이어야 할 것이다”고 말했다.