판치는 불법 증축…제재 실효성 확보·구조적 문제 해결이 관건

다세대·다가구 등 소규모건축물 위법증축·방쪼개기 수두룩 장영호 기자l승인2017.11.16 17:48

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단속 걸려도 이행강제금보다 수익 커 악용

▲ 빌라촌 전경. 다세대·다가구, 오피스텔, 원룸 등이 밀집해 들어차 있다.

#1 올해 서울특별시 동작구청 위반 건축물 지도·점검계획에 따른 작년 위반건축물 정비현황을 보면, 동작구내에서 위반건축물로 적발된 건수는 886건에 달한다. 이중 114건이 철거, 772건이 현재 정비 진행중이다. 지난 3년간 위반건축물 건수는 2015년 950건, 2014년 725건이다.
#2 최근 강원도 동해안 카페가 우후죽순 들어서면서 일부 카페는 지자체의 부실한 관리감독을 틈타 위법, 탈법 영업을 버젓이 하고 있다. 바다를 조망하는 걸로 유명한 속초 소재 B카페는 작년 1층과 3층 등 300제곱미터 가까운 면적을 불법 증축했다. 해당군청은 올 8월 신고접수 후 현장확인 하에 두 차례 시정명령을 내렸다.

최근 10월 26일 이원욱 국회의원은 보도자료를 통해 위법건축물 근절을 위한 법제도 개선 필요성을 강조하며, 특히 주거약자 주거권을 위협하는 이른바 ‘방쪼개기’의 신규 적발이 매년 증가하고 있어 대책이 필요하다고 지적했다. 이원욱 의원이 서울시로부터 제출받은 ‘방쪼개기 단속·조치 내역’에 따르면 올해 10월까지 방쪼개기 신규적발 건수는 129건, 이행강제금 부과건수는 183건이다. 2013년부터 2016년까지 방쪼개기 단속 건수는 꾸준히 늘어난 것으로 나타났다.
이외에도 전국 각 지자체는 건축물 준공 후 옥탑·베란다의 무단증축, 철거 후 다시 무단증축을 하는 사례, 심지어 이행강제금을 피하기 위해 시정명령부터 부과까지 약 60여 일간 활용한 후 부과 전 철거한 후 다시 상습적으로 법 위반을 하는 사례까지 끊이지 않는 위반건축물 때문에 골머리를 앓고 있다. 지자체내 최근 준공한 건축물에 대한 위반여부 전수조사까지 해보지만 그 숫자는 줄지 않고 있다. 자칫 화재사고라도 발생되면 이 경우 대형 인명사고로 이어질 수 있어 문제가 심각하다.
A건축사는 “최근 불법증축으로 이슈가 된 강원도 동해안 B카페뿐 아니라 전국에 걸쳐 건축물 관련 위법, 탈법 사례가 여전하다”며 “특히 지역의 경우는 위법건축물이 아주 당연한 듯 만연한 것 같다”고 전했다.
위법건축물 유형 중에서 방쪼개기의 경우는 같은 면적에 더 많은 세입자를 확보키 위한 것으로 ▲ 주차장 부족 ▲ 주거환경 악화 ▲ 교육문제 등 부작용으로 이어진다. 6세대가 살아야 할 집에 20세대가 살게 되는 걸 가정해본다면 소음·환기 문제 등 주거 질 문제 뿐 아니라 안전상 문제가 생기는 건 당연하다. 또 무단증축은 건축허가 때 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)에 따라 베란다로 생긴 공간에 건축물 사용승인 이후 건축주, 시공자 혹은 소위 집장사를 통해 곧바로 행해지며 ▲ 사생활 침해 ▲ 일조권 침해 등 민원으로 연결된다.
문제는 이 같은 위법, 탈법을 막을 제재의 실효성이 낮다는 점이다. 현실적으로 현행법상 위법을 막기 위한 대책으로는 지자체 단속, 이행강제금 부과를 제외하면 마땅한 묘수도 없지만, 이마저도 지자체 단속인원 부족과 허술한 규제가 발목을 잡는다.
현재 위반건축물에 대한 이행강제금은 건축법 제80조(이행강제금)에 따라 부과된다. 지자체장이 시정명령이 있었던 날을 기준으로 연면적 85제곱미터 이하인 주택을 무단증축할 경우 이행강제금 2분의 1이 감경 부과되고 부과 횟수도 5회로 한정된다. 또 단속으로 내야 하는 이행강제금보다 법 위반을 통한 임대수익이 커 적발되지만 않으면 높은 수익을 올릴 수 있어 건축주로 하여금 ‘버티기 식’ 불법영업을 지속케 하고 있다.

◆ 서울시 이행강제금 및 단속강화 등 제도개선 나서

이원욱 의원실은 “올해 동작구청 무단대수선(방쪼개기) 단속으로 200만 원 이행강제금을 부과받은 건물과 주변 시세를 조회, 이행강제금 최대 부과액과 월세수익을 계산해 본 결과 이행강제금은 2년간 최대 1,000만 원, 임대수익은 4,800만 원으로 임대수익이 4.8배 높은 것으로 나타났다”고 밝혔다. 서울시는 현재 ▲ 이행강제금 부과율 증대 ▲ 영리목적 방쪼개기 이행강제금 가중 ▲ 주거용 건축물 이행강제금 감경대상 축소 및 부과횟수 제한 삭제 ▲ 단속강화 등 제도개선 방안을 계획중인 것으로 알려졌다.
B건축사는 “가령 다세대인줄 알고 분양받아 입주했는데 건축물대장에는 불법 근린생활시설로 표기돼 있는 등 불법증축 사실을 모르고 주택을 매입하게 되면 현 소유자가 모든 책임을 떠안게 된다”며 “재산권 행사 불가 등 구입자들이 속수무책으로 당하게 돼 사용승인 후 이뤄지는 불법증축에 대한 관리를 강화해야 한다”고 지적했다.

◆ 허가권자 감리자 지정 건축물 범위 확대로 감리업무 수행 통한
   불법 개조 사례 시공과정서 적발해야 의견도

이에 대해 위법건축물 운영을 부추기는 현행법상 문제를 근본적인 구조적인 원인부터 짚어내고 풀어야 한다는 의견도 제기된다. 완벽한 해결책은 있을 순 없겠지만, 최선의 대안책은 마련돼야 한다는 것.
C건축사는 “사용승인 건물에 대한 순찰강화, 상시 모니터링 및 행정조치 강화 등 건축주와 건축업자에게 강력한 단속 의지를 보여주는 것도 위법건축물을 사전적으로 예방할 수 있는 방안이 될 수 있겠지만, 현재 허가권자 감리자 지정 건축물 범위를 보다 확대해서 감리업무가 철저히 이뤄져 부실시공 및 불법 개조 사례를 시공과정에서 적발할 수 있도록 한다면 이행강제명령 등 행정력 낭비를 줄일 수 있을 것”이라고 의견을 전했다.
D건축사도 “요즘엔 아파트도 위법을 행하는 걸 보게 된다. 감리업무 수행 때 근생시설에 난방코일을 설치한다거나 양성화를 바라보고 시공하는 경우를 보게 되는데, 철저한 감독으로 불법 증축을 계도한다면 확실히 위법이 줄어들 것이다”이라면서도 “불법증축은 양성화와 반드시 연계가 되므로 불법을 통한 수익이 이행강제금보다 커 건축주가 대수롭지 않게 여기는 것부터 바로잡도록 해야 한다”고 말했다.


장영호 기자  yhduck1@hanmail.net
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