건축도시공간연구소, 
가칭 ‘소규모 주택 품질의 확보에 관한 법률’ 제정 제안

국토교통부에 따르면 최근 10년간 단독주택을 포함한 소규모 주택시장 규모는 지속적으로 증가하고 있다. 특히 2016년 다세대주택 인허가건수는 2007년 23,184건 대비 5배 가량 증가한 104,481건에 이른다. 그동안 아파트 중심으로 주택시장이 전개됐다면, 앞으로 노후화된 소규모 주택 재건축과 신축 수요가 고려된 제도 개선이 필요한 시점이다. 
사실 우리나라 다세대, 다가구 등 저층 주거지 환경은 상당히 열악하다. 아파트가 설비수준, 유지관리 용이성, 주차시설, 생활서비스 시설 등에서 우위를 점하고 있는 반면, 소규모 주택은 건축 및 주거환경 관리 정책에서 철저히 배제돼 있다. 서민들의 주택선택 기준도 대충 실질 유효 자금에 의해 결정된다. 악화가 양화를 구축하듯이 좋은 소규모 주택이 지어질 동력도 마땅히 없어 서민들 주거환경 개선을 위한 정책수립, 제도개선이 필요하다는 게 국가건축정책위원회의 분석이다.
10월 31일 국가건축정책위원회가 주최하고 건축도시공간연구소(이하 AURI)가 주관한 ‘소규모 주택의 체계적 품질관리를 위한 정책토론회’에서는 성은영 AURI 부연구위원의 ‘소규모 주택 품질관리의 현황 및 제도개선 방안’, 김찬호 지역미래연구소 소장의 ‘소규모 주택 하자보수 보증제도 제안’ 주제발표 및 토론이 있었다. 

◆ “신규 법률 기반의 소규모
    주택성능평가 및 하자보수보증 제도
    도입 필요”

특히 이날 토론회에서는 다세대, 다가구, 다중주택 등 소규모 주택품질 최저 기준을 담보하기 위해서는 신규 법률 기반의 소규모 주택성능평가와 하자보수보증 제도 도입이 필요하다는 주장이 제기됐다.
성은영 AURI 부연구위원은 “소규모주택의 시장 특성에 따른 성능·품질관리 한계, 소규모 주택 재고의 노후화 심화 및 신축 수요의 점진적 증가에 따라 소규모 주택품질 최저기준을 담보할 수 있는 제도·정책마련이 시급하다”고 주장했다. 덧붙여 “그동안 아파트 건설 중심의 정책 환경에서 소규모주택이 소외돼 왔다”며 “소음, 화재, 단열 등 자재, 시공성능, 설계 후 유지관리 측면에서 문제가 지속적으로 제기되고 있을 뿐 아니라 부실공사 등과 관련한 소비자의 불만족, 분쟁은 꾸준히 증가추세에 있어 소규모 주택 관련 제도 보완이 필요하다”고 설명했다. AURI 발표자료에 따르면 현재 국내 주택의 60%가 아파트, 소규모 주택(단독, 다세대주택)은 35.9%에 이르며, 아파트가 980만호이지만 소규모 주택 역시 약 500만호에 이른다.
성은영 AURI 부연구위원은 또 “소규모 주택에 한정해 주택의 성능·품질에 관한 표시 기준, 평가제도 마련, 주택관련 분쟁처리 체제로 정비하고 신축 주택의 매매·임대 계약 시 양질의 주택에 대한 가치 상승 효과를 도모할 수 있도록 가칭 ‘소규모 주택 품질의 확보에 관한 법률’ 제정이 필요하다”고 제안했다.
하지만 새로운 법률이 제정되려면 사실 법체계 문제, 중복규율, 비용문제 등 넘어야 할 산이 많다. 
이에 대해 주제발표 후 이어진 토론에서 전영철 한국건축정책학회 부회장은 신규 법률이 제정될 경우 법체계상 문제를 지적하며 “신규법률이 건축법이 아닌 주택법에 소속될 수도 있고, 녹색건축물 조성 지원법과도 상충될 수 있다”며 “가칭 ‘소규모주택 하자심사 분쟁위원회’를 조직하는 것도 건축법에 따른 ‘건축분쟁전문위원회’와 ‘주택관리지원센터’와 중복된다”고 전했다. 또 “현재 소규모주택 80%가 건축주 직영으로 사업이 이뤄지는데 건축주가 스스로 보험청구를 하게 하는 것은 실효성이 없다. 면허대여와 불법·부실시공을 막기 위해서 소규모건축물 시공자격을 신설하는 게 바람직하며, 이것이 우선적으로 돼야 하자보수보증 제도가 가능해질 것”이라고 말했다. 
박준승 건축사협회 법제위원회 자문위원은 “현재 건축사협회에서 내집사용설명서를 연구중이며 건축물의 생성이력이 관리되도록 법제화하면 소규모건축물 품질관리에 도움이 될 것이다. 소규모 주택 성능평가제도의 경우 녹색건축물 조성 지원법과 동일한 내용이 많아 신중하게 접근할 필요가 있으며, 별도법으로 신설하기 보다는 건축법 하위 규칙이나 규정으로 고시하는 것이 바람직할 것”이라고 밝혔다. 또 “단독주택의 경우 허가권자 감리자 지정 대상에서 제외돼 있는데 이를 포함시켜 공사과정에서 부실, 시공관리가 잘 이루어질 수 있게 해야 한다”고 의견을 전했다. 

◆ 주택하자 보험, 보증 작동되려면
  “우선적으로 리스크 데이터베이스
   필요하다” 의견도

소규모 주택 체계적 관리는 당연히 소비자가 부담해야 할 비용상승으로 연결된다. 오성훈 AURI 선임연구위원은 “편의점이 처음 도입 출발할 때 일반 점포보다 비용이 비싸 사업성이 떨어진다는 분석이었지만, 지금은 표준적인 품질관리로 소비자입장에서는 감내할 수준으로 인식돼 기존 점포들이 오히려 사라졌다”며 “기본적으로 소규모주택 품질, 기타 서비스들이 개선되면 국민들이 비용을 감내할 수 있지 않을까 생각된다. 서비스 개선정도가 어느 정도까지 가능할 수 있는지 여지를 갖고 건축분야에서 새로운 시장으로 파고들 수 있는 분야로 접근해야 한다”고 주문했다. 아울러 “주택하자 보험, 보증이 작동되려면 우선적으로 리스크 데이터베이스부터 구축이 필요하다”고 주장했다.