2022년 중반 이후 시작된 부동산PF 위기와 이후 부동산시장 침체가 1년 반째 지속되고 있는 가운데, 지난해 12월 말 태영건설의 워크아웃은 부동산PF 위기에 대한 우려가 확산되는 계기가 됐다.

이 같은 부동산PF 위기가 지난 2010년대 초 발생한 건설사들의 대량 부실 그로 인한 저축은행들의 동반 부실사태와 비교해 발생원인과 구조적인 측면에서 기본적으로 유사하다는 분석이 나왔다. 이에 더해 지금의 부동산PF 위기가 과거 저축은행 사태와 비교해 오히려 심각할 가능성이 크다는 지적이다.

한국건설산업연구원은 ‘부동산PF 위기, 진단과 전망 그리고 제언’ 보고서를 통해 부동산PF 위기가 현실화 됐다고 보고, 건설사들에 대한 직접적 유동성 지원장치 마련 등 다각적인 대응책이 마련돼야 한다고 밝혔다.

우선 이번 부동산PF 위기가 과거와 유사한 원인과 구조를 가지고 있다고 평가했다. 보고서에 따르면 일명 ‘저축은행 사태’는 2011년 1월 14일 삼화저축은행 부실기관 지정을 시작으로 저축은행들이 연속적으로 영업정지를 받으면서 촉발됐다. 글로벌 금융위기로 미분양이 증가하고, 개발사업장에서의 현금유입이 크게 줄어들었으며, 이로 인해 PF에 대한 연대보증을 제공했던 건설사들이 대거 부실화되어, 결과적으로 금융기관 차원에서 PF 회수가 어려워진 것이다.

◆지난 저축은행 사태와 유사하지만
PF실행 규모 훨씬 커

지금의 부동산PF 위기 역시 부동산경기 침체 지속으로 PF 대출의 상환이 이뤄지지 않자 채무인수를 통해 PF 대출 상환책임을 부담하고 있는 건설사들이 늘면서 이들의 1차 부실과 그에 따른 금융기관으로의 2차 부실전이 위험으로 이어지고 있는 것인데, 과거 저축은행 사태와 이 부분이 구조적으로 유사하다는 것이다.

다만, 보고서는 현재 부동산 PF 규모가 실행된 PF 대출잔액과 유동화된 금액을 포함한다면 ▲200조 원이 넘는 수준으로 저축은행 당시보다 훨씬 크다는 점 ▲부실이 전이될 수 있는 경로가 과거에 비해 훨씬 복잡해 선제적 대응이 쉽지 않다는 점 ▲손실흡수력이 상대적으로 부족한 제2금융권과 중소건설사들에게 위험이 집중된 구조 ▲높아진 비용으로 인해 할인분양 등을 통해 미분양을 해소하기 쉽지 않은 점 등을 종합적으로 고려한다면 과거 저축은행 사태보다 심각할 가능성이 크다고 진단했다.

또한 최근 부동산가격 흐름이 둔화되고 거래량이 다시 위축되고 있는데, 금융권의 채무이행 청구가 맞물리면서 건설사들의 부도가 시작되고 있다는 문제도 있다. 이 과정에서 PF 자금을 투자한 금융기관 외에도 다수의 수분양자와 협력업체들이 피해를 입게 돼 커다란 사회적 비용이 발생할 가능성이 있다는 지적이다.

때문에 보고서는 향후 부실처리 과정에서 사회적 비용을 최소화하는 데 초점을 맞춰야 한다고 주문했다. 우선 건설사들의 부도가 시작되면 금융기관들의 연체와 부실채권 잔액이 급속히 증가해 신규 자금 수요가 커지는데, 이때 여러 정책지원 수단을 통해 급격한 자금수요를 흡수해 나가야 한다는 것이다.

이 외에도 건설사들에 대한 직접적인 유동성 지원 장치를 마련하는 것과 더불어, 현재 일부 부처에 분산돼 운영되고 있는 위기 대응 시스템의 효율화가 필요하다고 제언했다. 금융위와 국토부 주도로 추진되고 있는 대응 체계만으로는 위기 대응에 한계가 있어, 기획재정부-행정안전부-관련 지자체-감사원 등이 공동으로 참여하는 대응체계를 구축해 정상 사업장에 대한 지원과 부실 자산에 대한 정리가 신속하게 이뤄질 필요가 있다고 강조했다.

김정주 연구위원은 “현재는 채권시장 등 자금시장에서 불안이 촉발되는 것을 얼마나 조기에 포착해 잘 대응할 수 있는지가 관건이 된다”며 “이번 위기가 국가적 위기로 이어지지 않도록 정부와 민간 모두의 노력과 협력이 어느 때보다 절실해 보인다”라고 당부했다.