결합건축 제도는 2016년 노후화된 건축물의 리뉴얼 활성화를 위해 도입됐다. 건축법에 따르면 결합건축은 용적률을 개별 대지마다 적용하지 않고, 2개 이상의 대지를 대상으로 통합‧적용해 건축할 수 있다. 소규모 건축물 재건축 및 리모델링 사업 시, 사업 추진이 가능할 정도의 사업성 확보가 가능하도록 지원을 목적으로 한다. 하지만 결합건축이 실제화 된 사례가 전무하다. 비슷한 시기에 제도화 된 특별건축구역, 건축협정, 특별가로구역 등과 비교되는 지점이다. 결합건축 제도의 사례가 부재한 원인은 무엇일까. 

결합건축 제도의 활용이 저조한 원인으로는 대상지 부족, 거리 규정, 동시 건축 규정 등이 꼽힌다. 결합건축이 가능한 지역은 건축법 제77조의15 제1항 및 동법 시행령 제111조에 따라 8곳이다. ▲상업지역 ▲역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 역세권개발구역 ▲도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역 중 주거환경개선사업구역 ▲건축협정구역 ▲특별건축구역 ▲리모델링 활성화 구역 ▲도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생활성화지역 ▲한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률에 따른 건축자산 진흥구역 등이다. 

하지만 서울시 내에 결합건축 체결이 가능한 7개 용도 지역 및 구역을 검토한 결과에 따르면 2개 대지 간 결합건축 체결 가능성이 있는 필지가 전무하다. 3개 이상 대지 간 결합건축 체결유형의 경우 종로구‧중구‧용산구‧영등포구의 중심상업지구와 일반상업지구, 장안동역세권청년주택 1동 정도가 가능성이 있다. 

가능 구역 확대를 위해 지구단위계획구역을 대상지로 포함시키는 것이 대안이 될 수 있다. 지구단위계획구역의 경우 관리계획 수립을 통해 용적률 및 구역 내 밀도 관리를 시행한다. 이 기준에 따라 용적률 산정이 가능하다. 지구단위계획구역에서 상한 용적률 적용을 위해서는 기부 체납을 통해 공공기여를 해야 한다는 기준이 있다. 이를 대체하는 제도적 수단으로 결합건축을 활용할 수 있다. 

현행 거리 규정도 개선돼야 한다. 건축법 제77조의15 제1항과 건축법 시행령 제111조 제3항에 따라 2개 대지 간 결합건축 시에는 100미터 이내, 3개 이상 간 결합건축 시에는 500미터 이내로 대지 간 거리가 제한된다. 다만 이 거리 규정에 대한 명확한 산출근거가 부재하다. 제도 활성화를 위해 지구단위계획구역 내 결합건축을 허용하고, 지구단위계획구역이 아닌 상업지역의 경우 500미터 이내로 개선한다면 제도 활용도가 높아질 것으로 본다.  

동시 건축의 규정의 문제도 다시 살펴봐야 할 지점이다. 2016년 결합건축 제도가 도입될 당시에는 2개 대지 간 결합건축만 허용했다. 반드시 2개 대지 모두 개발하도록 동시 건축의 의무가 부여됐다. 하지만 2020년 3개 이상의 대지로 대지수를 확대하면서 동시 건축 의무를 두지 않았다. 대상지 여건상 개발이 어렵기 때문에 용적률 이전 수요가 발생할 수 있으나 동시 건축 의무로 인해 제도 활용에 한계가 발생했다. 제도 적용의 유연한 확보를 위해 2개 대지 간 결합건축 시에도 동시 건축 의무를 폐지하는 등 방안 모색이 필요하다. 

이번 연구를 진행한 건축공간연구원 연구진은 “건축법에 근거해 결합건축 제도를 운영하는 데 걸림돌이 되는 등기 근거 마련, 등기규칙 신설, 세제 관련 기준과 특례 등 구체적인 제도 개선방안 연구가 필요하다”며 “중장기로 추진해야 할 제도 개선방향을 토대로 구체적인 대안을 마련해 나가길 바란다”고 말했다.