FOCUS - 부동산 PF 우려 확산
경기위축·고금리 동시 덮쳐 경고음
전문가들, 연착륙 목표로 브릿지론 만기 연장 등 긴급 처방해야
“손볼 건 손보는 자구노력 없으면 도덕적 해이 만연할 수도”
금융위원회에 따르면 지난 9월 말 기준 국내 PF 대출 규모는 134조3,000억 원에 달한다. 지난해 말(130조3000억 원)과 비교하면 4조원, 2020년 말(92조5000억 원)과 비교하면 약 42조 원이나 증가한 수치이다. 대출 규모가 확대된 것과 마찬가지로 대출금을 갚지 못한 연체율도 급격히 상승하고 있다. 지난해 말 1.19%였던 연체율은 9월 말 2.42%까지 상승했다. 1년새 연체율이 두배 가까이 높아진 것이다.
고금리와 부동산 침체의 장기화로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실우려가 확대되고 있다. 금융당국도 연일 PF 대책 회의를 열고, 부실 사업장을 가려 재평가 하기 위한 작업에 나서는 상황. 이 같은 옥석 가리기는 일부 사업장의 부실이 시장 전체로 확대되는 것을 막기 위한 조치다.
새롭게 부임할 경제수장 후보자도 부동산 PF 문제의 심각성을 예의주시했다. 17일 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 국회에 보낸 인사청문회 답변서에서 “부동산 PF 연착륙을 정책 우선순위에 두고 철저히 관리해 나갈 것”이라고 밝힌 바 있다.
문제는 PF에 대한 불안심리가 커지면서 각종 위기설과 루머도 양산되고 있다는 점이다. 최근 중견건설회사 태영건설의 워크아웃설이 퍼지며 시장 불안감이 높아지고 있는 것.
금융결제원에 따르면 올해 1월부터 8월까지 당좌거래 정지(부도) 건설업체는 모두 9곳으로, 이 중 종합건설업체가 5곳, 전문건설업체가 4곳으로 확인됐다. 폐업 건설사들도 늘어나고 있는데 종합건설사 폐업 신고 건수가 1월부터 7개월간 218건이나 집계됐다. 해당 건설사들의 폐업 원인으로 ▲브릿지론 ▲PF대출 금리 부담 ▲원자재 원가 상승 등이 거론되고 있다.
이처럼 건설업계의 위기설과 루머가 터져 나오고 있는 것은 주택경기가 좋을 때는 괜찮지만 원자재 가격 급등, 분양 상황이 나빠지는 등 건설산업 환경이 꼬여 있으면 부동산 PF로 건설사가 직격탄을 맞게 되기 때문이다.
실제 앞서 시행사들이 금융권의 대출금을 제대로 못갚아 연체율이 상승하고 있다는 통계에서 확인할 수 있듯이 시행사가 돈을 갚지 못한다면 보증서를 끊어준 건설사에게 부담이 고스란히 돌아갈 수 밖에 없다. 워크아웃설이 제기된 태영건설 역시 한국신용평가 12월 보고서에 따르면 PF우발채무 규모가 3조5,000억 원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 자기자본의 3.5배가 넘는 수치다.
전문가들은 PF 부실로 덩치가 큰 건설사가 부도를 맞게 되면 자칫 연쇄 경제위기로 이어질 가능성도 있어 정부에서는 부실 PF 보증 건을 단계적으로 정리할 수 있도록 프로세스를 만들어야 한다는 입장이다.
일단은 브릿지론과 PF 대출 만기 연장 등의 방법이 거론된다. 브릿지론은 시행사가 부동산 개발사업의 개발자금을 제2금융권에서 빌려 쓰는 것을 말한다. PF 대출은 공사착공 이전에 이같이 이뤄지는 브릿지론과 공사착공 이후에 이뤄지는 본PF로 구분된다.
나이스신용평가 이혁준 금융평가본부장은 12월 발표한 보고서에서 “고금리가 장기화 할 경우 브릿지론 가운데 30~50%는 최종 손실로 이어질 것으로 보고 있다”며 “이 금액이 일거에 손실로 반영되면 경제 시스템은 상당한 충격을 받게 된다"고 설명했다.
초기 높은 금리의 브릿지론으로 토지 매입, 인허가 등에 드는 비용을 충당하고, 본PF 대출을 받아 브릿지론을 상환해야 하는데, 사업이 원활하게 추진되지 못하다보니 본PF를 일으키지 못하고 브릿지론 만기 연장이 거듭되고 있으며, 이것이 최종 손실로 이어질 수 있다는 분석인 것이다.
한편, 금융당국은 일부 부실이 전체 시스템 리스크로 전이 되지 않도록 새마을금고 등과 내년 1월 중 업무협약 체결을 추진하고 있다. 업무협약을 통해 상시감시 체계를 가동, 부동산 PF 리스크에 대응하겠다는 계획이다. 새마을금고는 최근 서울의 한 PF 사업장에 대해 사업성이 낮다라는 이유로 만기 연장에 반대하다 일련의 PF 우려 및 대책들이 언급되자 입장을 바꿔 승인한 바 있다.
관련해 업계 한 관계자는 “부동산 PF 연착륙을 위해 만기 연장 등의 처방이 나오고 있지만 이것이 오히려 도덕적 해이를 조장하는 것은 아닐까 우려되기도 한다”며 “자구노력이 우선돼야 하고, 금융당국에서는 이를 위한 적절한 교통정리가 필요한 시점”이라고 밝혔다.