생활숙박시설의 용도 변경 계도기간이 6개월 남짓 남았다. 일명 ‘레지던스’라 불리는 생활숙박시설은 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념이다.

국토교통부는 2021년 10월 14일 생활숙박시설을 오피스텔로 용도 변경할 경우 건축기준 일부를 완화 적용한다는 내용의 ‘오피스텔 건축기준’을 개정 고시했다. 고시 후 2년간 생활숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하지 않을 시 수분양자는 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과해야 한다. 지난 1월 기준으로 생활숙박시설은 총 8만 445실이다. 이는 건축물대장에 기록된 준공 단지 기준이며, 현재 건축 중인 생활숙박시설까지 포함하면 약 20만 가구에 달할 것으로 예상된다.

개정 고시 당시 국토부는 ‘생활숙박시설을 주택으로 불법 전용하는 일을 방지하기 위함’이라고 목적을 밝혔다. 건축법 시행령에 따르면 생활숙박시설은 숙박시설로 영업용 건축물이다. 공중위생관리법상에도 숙박업 시설에 해당돼 주택 용도로 사용이 불가하다. 하지만 생활숙박시설은 건축법상 주거 시설이 아님에도 입주 후 전입신고가 가능하다.

생활숙박시설의 용도 변경의 강제성을 부과하기 위해 국토부는 2021년 5월 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정’으로 이행강제금의 법적 근거도 마련했다. 대신 오피스텔에 없는 발코니나, 바닥 난방이 설치된 85제곱미터 이상의 생활숙박시설도 오피스텔로 전환할 수 있도록 건축 기준을 완화했다.

하지만 계도기간이 6개월 남은 상황에서 생활숙박시설의 용도 변경은 요원해 보인다.

미준공 건물의 경우 용도 변경이 불가능해 설계 변경을 해야 한다. 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제7조1에 따르면 설계변경을 하려는 경우 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다. 다만 국토부는 수분양자 보호를 위해 지난해 2월 설계 변경 동의 요건을 주택법과 같은 수준인 80% 이상의 동의를 받는 것으로 완화했다. 직접 교부 또는 우편만 인정되던 통보 방식에 전자적 방식을 추가했다.

수분양자의 동의를 얻었다 하더라도 건축법, 장애인법, 전기통신법, 주차장법, 소방법 등의 기준을 충족시켜야 한다. 또한 해당 필지가 지구단위계획상 주거 지역으로 분류되어야 한다. 생활숙박시설은 건축법상 비주택으로 분류돼 주택법의 적용을 받지 않고, 상업지역에 건축이 가능하다.

준공 건물이라면 별도의 동의서 없이 지방자치단체에 용도변경을 신청해야 한다. 원칙적으로 건축주 재량이지만 구분 소유주가 있는 경우라면 공용부분 용도변경과 지구단위계획 변경 등에 필요해 구분 소유주의 동의서를 받아야 한다.

국토교통부는 “숙박시설로 사용하기 위해 설계되고 허가받은 것인 만큼 주택 기준을 물리적으로 갖추지 못했기에 주택으로 인정할 수 없다”며 “주거 목적으로 전환하려면 이에 맞는 시설 확충이 따라야 한다”고 입장을 밝혔다.