현행 ‘건축물의 설계표준계약서’에 의하면 건축사가 할 일은 설계도서를 작성하여 건축주에게 제출하는 업무만을 수행하는 것으로 되어 있습니다. 이 경우 건축주는 건축사가 제출한 도면을 가지고 스스로 인허가를 취득해야 합니다. 하지만 많은 경우, 건축주는 대개 건축에 문외한인 경우가 많고, 이 경우 건축주가 보유한 토지가 국토계획이나 도시계획상 어떤 제한을 받는지, 도대체 그 토지 위에 건물을 지을 수나 있는 것인지에서부터 시작하여, 용적률이 얼마라서 몇 층까지 연면적 어느 정도로 지을 수 있는지, 도로 확보는 어떻게 하고 도로로부터 어느 정도 이격해야 하는지 등등에 대해 전적으로 건축사에게 의존하는 경우가 많습니다.

따라서 건축사님들이 건축주에게 약속하는 내용에는 단순한 설계도서의 작성뿐만 아니라 더 나아가 소위 말하는 ‘인허가 대행’을 포함하는 경우가 많은데, 처음 예상한 바와 같이 인허가가 나지 않는 경우가 많아 주의해야 할 점이 있습니다.

우선 단순 ‘인허가 대행’은 어렵지 않고, 건축사님들의 책임도 크지 않습니다. 그야말로, 인허가 신청서를 접수하는 것을 건축주를 위해 대신해준다는 의미에 불과하여, 접수 자체는 건축주의 도장을 파서 건축주의 명의로 하지만, 이를 건축사님들이 대행해 주는 것으로서, 접수 이후 실제로 어떠한 결과가 나오는지에 대하여는 건축사님들이 책임을 지지 않기 때문입니다.

문제는, 이 ‘인허가 대행’이라는 표현으로 인허가를 받아 주는 것을 포함하여 약정한 경우입니다. 이때는 예상과 달리 인허가가 나지 않으면, 약속한 대가를 받기 어려울 수도 있습니다. 또 처음 예상한 바와 달리 건물들의 규모를 축소하고 위치를 변경하는 등 처음과 다르게 인허가가 나는 경우에도 복잡한 상황이 벌어집니다.

이와 같이 ‘인허가 대행’이라는 문구가 다소 폭넓게 해석될 여지가 있으므로, 자기 혼자 마음속으로만 ‘이번 계약에서 말하는 인허가 대행이란 단순 접수를 의미하는 것이다’라고 다짐하는 것으로는 보호를 받지 못하고, 분쟁의 소지를 남기게 되므로, 계약서에 그 의미를 명확히 하는 것이 좋습니다.

이렇게 ‘인허가 대행’의 의미를 명확히 하려면, 표준계약서 1조의 총칙이나, 3조의 계약의 범위 등에서 그 의미를 기재하면 되고, 또는 “특약”으로 따로 정하여도 됩니다. 참고로 이와 관련하여 표준계약서 4조의 대금지급시기와 관련하여 중도금이나 잔금의 지급에 관하여 “건축허가 시”라고 적게 되면, 이 또한 건축허가가 나는 것을 조건으로 정한 것처럼 오해될 여지가 있으므로 주의해야 합니다.

요즘에는 변호사들이 많아져, 변호사의 도움을 받는 문턱이 낮아졌으니, 계약서 날인에 앞서 변호사에게 문의하여 원하는 방향으로 계약서 내용이 되어 있는지 확인받으시는 것이 안전하다고 하겠습니다.