공공주도로 개발하는 정부의 주택공급 정책이 흔들리고 있다는 주장이 나왔다. 정부가 강조해온 도심 공공주택 복합사업 52곳 후보지 중 절반 이상이 사업 추진에 어려움을 겪고 있다는 분석이다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)은 건설동향브리핑 815호에서 “정부가 공공 주도의 주택공급을 추진하고 있으나, 최근 곳곳에서 ‘공공’에 대한 거부감으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다”며 이 같이 밝혔다.

건산연은 “공공이 주도하거나 공동 시행하는 기성시가지 개선사업 시행 방식과 관련해 주민 간 갈등이 본격적으로 분출되고 있으며, 일부 구역에서는 민간 시행 방식으로의 전환을 요구하고 있다”고 밝혔다.

정부는 2018년 9·21 대책(3기 신도시 포함 서울 외곽 대규모 공공택지 개발), 2020년 5·6 대책(공공재개발 도심 내 유휴 국공유지), 8·4 대책(공공재건축, 도심 내 유휴 국공유지), 2021년 2·4 대책(도심 공공주택복합사업)까지 일련의 대책을 통해 공공주도개발 주택공급을 추진하고 있다.

2·4 대책을 통한 도심 공공주택 복합사업은 그동안 다섯 차례에 걸친 정부 발표로 총 52개 후보지에 달한다. 브리핑에 따르면 이 중 6월 23일 기준으로 10% 이상의 동의율을 확보해 예정지구 지정요건을 갖춘 곳은 21곳, 3분의 2 이상 동의율을 확보해 본지구 지정요건을 충족한 곳은 4곳뿐이다.

또한 앞으로 사업추진이 본격화되면 여러 후보지에서 ▲사업 수단 ▲2·4대책에서 보장하기로 한 ‘초과수익’의 산정 방식과 액수 ▲단지 고급화 정도와 비용문제 ▲세입자 대책 등 다양한 이슈에 대한 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다.

◆ 건산연은 공급효과에 의문표, 국토부는 “원활하게 진행될 것”

브리핑은 또 현재의 조건을 기준으로 한다면 공공재건축의 경우 목표로 한 5만 가구 공급 달성이 어려울 것으로 전망했다. 우선 공급효과가 클 것으로 기대했던 대단지들이 전부 빠지고, 5개 중·소규모 단지만 선도사업으로 추진되고 있는 실정이기 때문이다. 특히 가장 큰 규모인 관악 미성건영이 사업을 포기하는 쪽으로 방향을 정하면서 공급효과는 더욱 미미해진 상황이다.

다수의 도심 내 유휴 공공택지 개발사업도 주민들의 반대로 상당한 진통을 겪고 있다. 건산연은 해당 토지의 활용 용도에 대한 이견과 더불어, 공공임대주택 공급에 대한 거부감이 큰 영향을 미치고 있는 것으로 파악했다.

5·6 대책에서 발표한 용산정비창 개발사업은 토지의 주 활용 용도와 관련하여 서울시와의 이견으로 당초 계획보다 사업 추진이 지연될 가능성이 크고, 8·4 대책에서 제시한 태릉골프장, 정부 과천청사 부지, 상암 DMC 미매각부지, 국립외교원 유휴부지 등에 공공임대주택을 개발하는 계획은 주민과 지자체의 반대로 계획이 변경되거나 사업 추진이 계속해서 연기되고 있다.

특히 3기 신도시를 포함한 대규모 택지개발 지구는 ‘LH 사태’ 이후 공공에 대한 신뢰 하락과 기관의 추동력 저하로 토지보상에 큰 어려움을 겪고 있다. 또 사전청약에서 제시된 분양가에 대한 불만도 제기되고 있다. 민간이 아닌 ‘공공’ 주택이기에 제시 금액보다 가격이 낮아야 하지만, 예상외로 높은 분양가가 제도의 본래 취지를 흐린다는 지적도 나온다.

이태희 부연구위원은 “공공 시행 정비사업이 민간 시행에 비해 사업속도나 품질 등 사업 전반적으로 비교우위에 있다고 말하기 힘들 뿐 아니라 더 좋은 결과를 보장하지 않는다”면서 “낮은 소득 분위를 대상으로 하는 임대주택을 공급할 시 더 많은 인센티브를 제공하는 방식으로 정책을 설계할 필요가 있다”고 밝혔다.

한편, 국토부는 이 같은 지적에 “사업 추진에 난항을 겪고 있다는 보고서 내용은 사실과 다르다”고 반박했다. 국토부는 7월 20일 설명자료를 내고, “후보지 발표 후 2주 만에 주민들이 자발적으로 나서 10% 이상 주민동의서를 취합·제출하기 시작했으며, 40여 일 만에 본 지구 지정 요건인 3분의 2 주민 동의를 확보하는 구역이 나타나는 등 전례 없이 빠르게 주민 동의가 이뤄지고 있다”고 밝혔다.

이어 “최근 발표한 후보지는 짧은 동의 확보 기간으로 인해 동의율이 상대적으로 낮은 것일 뿐, 앞서 발표한 후보지의 추이를 고려할 때 대부분 사업지의 주민 동의는 원활하게 진행될 것으로 예상된다”면서 “실수요자의 내 집 마련 기회 확대와 주택시장 안정을 위해 2·4 대책에서 발표한 공급계획을 차질 없이 이행해 나가겠다”고 밝혔다.