도시재생사업이 젠트리피케이션의 부정적인 영향을 미쳤다고 판단할 수 없다는 연구결과가 나왔다.

국토연구원은 5월 11일 워킹페이퍼 ‘서울 도시재생사업지 젠트리피케이션 진단 및 특성 분석’(이하 보고서)을 통해 젠트리피케이션 변화 모니터링과 진단을 했다.

다만 연구원은 도시재생사업과 같은 정책 추진 과정에 맞춰 젠트리피케이션 문제를 진단하고, 젠트리피케이션 진행 단계에 맞는 적절한 대응 정책이 적용될 수 있도록 제도 개선은 필요하다는 의견이다. 젠트리피케이션 진단 결과 문제점이 발견되면 적극적인 대응이 필요하지만 이에 대응하는 정책방향이 부재하기 때문에, 지자체에서 관리할 수 있는 가이드라인이 마련되어야 한다고 주장했다.

◆도시재생사업이 서울시 젠트리피케이션에 영향을 미친 건 아냐

먼저 보고서는 서울시 젠트리피케이션 진단 결과를 내놨다.

서울시는 지속가능 동력을 장착한 체감가능 도시재생을 목표로 2015년부터 서울형 도시재생사업을 추진하고 있다. 서울형 도시재생사업 유형은 일자리거점 육성형, 생활중심지 특화형, 주거지 재생형, 거점확산형으로 나뉘며, 2020년 1월 기준 총 189개 관련 사업이 추진 중이다.

분석결과에 따르면 서울시 도시재생사업지의 젠트리피케이션 진행은 서울시 전역과 비슷한 양상을 보였으며, 특히 2018년 젠트리피케이션 위험 및 경계단계 비율이 높아졌다가 2019년 완화된 것으로 나타났다.

이전 연도와 비교할 때 젠트리피케이션 진행이 완화된 것은 상주 인구의 증가와 유동인구 및 매출액의 감소에 의한 것으로 확인됐다.

때문에 보고서는 도시재생사업추진에 따른 젠트리피케이션 발생보다는 서울시 상권변화에 따른 활성화에 영향을 받은 것으로 보인다고 소개했다. 또 정부주도 사업 역시 젠트리피케이션에 직접적인 영향을 미쳤다고 보기 어렵다고 기술했다. 지역의 경기흐름에 따른 젠트리피케이션 변화일 뿐 도시재생사업이 젠트리피케이션의 부정적인 영향을 미쳤다고 판단할 수 없다는 점을 분명히 했다.

◆ 젠트리피케이션 진단과 지속적인 DB관리 요구돼

도시재생사업과 같이 국비가 투입되면서 발생 가능한 젠트리피케이션 문제의 선제적 대응을 위해서는 사업 이전부터 이후까지 지역의 변화를 파악할 수 있는 지표 구축이 필요하지만 체계적으로 구조화된 진단 체계는 아직 적용되지 않고 있다.

보고서는 젠트리피케이션 문제를 객관적으로 진단하기 위해서 진단지표 개발이 요구되며, 지역 특성에 따라 선택 가능한 방안이 고민되어야 한다고 소개했다. 젠트리피케이션 현상은 주변 지역과의 비교를 통해 파악이 가능하고, 그 원인을 확인하고 적절하게 대응하기 위해서는 다양한 변수를 적용하는 것이 바람직하다고 설명했다.

일부 지자체에서는 젠트리피케이션 문제가 예상됨에도 불구하고 상생협약과 같은 실효성이 낮은 정책만을 적용하고 있어, 보고서는 문제에 맞는 적절한 정책이 추진될 수 있도록 다양한 정책을 소개하는 것이 필요하다고 지적했다.

도시재생사업과 같은 정책 추진과정에 맞춰 젠트리피케이션 문제를 진단하고, 젠트리피케이션 진행 단계에 맞는 적절한 대응 정책이 적용될 수 있도록 제도적 개선이 필요하다는 것이다.

현재 도시재생뉴딜사업의 경우 사업추진 이전 사전 적격성 검사를 시행하도록 하고 있지만 그 결과의 활용이 미비할 뿐만 아니라 대응 정책으로 협의체 구축과 같이 초기 단계에서 적용 가능한 정책만이 시도되고 있다.

따라서 보고서는 보다 다양한 젠트리피케이션 대응 정책의 소개와 개별 정책의 특성·성과를 공유할 수 있는 기반이 마련되어야 한다고 제언했다.

◆ 상권의 지나친 단일화 규제를 통한 주거 편의성 증대 필요

보고서는 젠트리피케이션 진행에 따라 단일 업종 중심으로 상권이 변화하면서 주거 편의성이 약화되는 모습이 나타나 거주민 보호를 위한 다양한 정책이 적용돼야 한다고 주장한다.

박효숙 연구원은 “현재 젠트리피케이션 대응 정책은 대부분 상권 내 영세소상공인 보호에 초점이 맞춰져 있지만 과잉 상업화로 인해 불편을 겪게 되는 거주민에 대한 고려는 부족하다”면서, “젠트리피케이션 진행에 따른 업종변화 분석에서 외식업이 증가한 반면, 일상생활에 필요한 소매업이나 서비스업 비중이 약화되고 있는 것이 확인된 만큼 지역 내 거주민을 위한 환경개선을 위한 노력이 필요하다”고 밝혔다.

외식업 위주로의 변화는 임대료 증가나 대형 프랜차이즈 유입 등을 통해 기존 영세소상공인의 상가내몰림 역시 유발할 수 있어 이에 대한 대응이 요구된다는 말이다.

프랑스 파리의 경우 젠트리피케이션에 따른 임대료 상승이나 단일 업종의 독식현상을 막기 위해 도시계획 및 자체적인 지원사업을 활용해 적극적으로 소상공인을 보호하고 주민 편의성을 높이고 있다.