분당, 일산, 평촌 등 수도권 1기 신도시가 빠르게 노후화되고 있는 가운데, 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색해야 한다는 주장이 나왔다.

한국건설산업연구원은 ‘수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색’ 보고서를 발간하고, “1기 신도시의 급속한 노후화에 대비하고 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색해야 한다”고 밝혔다.

수도권 1기 신도시는 우리나라 도시 개발의 대명사가 되어 이후 개발의 주요 모델이 되었지만, 최근 분당 신도시가 입주한지 30년이 도래하고, 2022년, 2023년이면 일산, 평촌, 산본 등도 준공 30년이 경과한 단지가 등장하는 등 노후화가 가속화되고 있는 형편이다.

실제 30년 전인 1991년 분당에서 5,026세대가 준공됐고, 이를 시작으로 분당을 포함한 일산, 평촌, 산본, 중동 지역에서 1995년 4만5,000가구, 1993년과 1994년에는 7만 가구가 넘는 아파트의 준공이 이뤄졌다.

이를 감안하면 2021년에서 2026년까지 28만가구에 달하는 주택이 30년 이상 된 노후주택으로 편입될 예정이다.

주택 노후화가 진행되면서, 주차난, 상하수도 부식, 층간소음 등 주민들의 불편과 불만은 커지고 있다. 다만 1기 신도시의 경우 매매가격 상승은 유지되고, 회전율도 높은데 이는 여전히 매력적인 주거지의 위상을 유지하고 있다는 점을 뜻한다. 또한 강한 전세가격 상승을 보여 자산으로서 가치뿐 아니라 주거라는 사용 가치도 유지되고 있는 것으로 해석된다.

그러나 경부축 인접여부, 교육 여건, 인접지 개발 등이 복합적으로 영향을 미쳐 1기 신도시별 사정은 다소 다르다. 분당, 평촌은 40대 이하 인구가 각각 65.5%, 64.2%로 젊은 인구 비중이 높다. 주택 구입자 중 40대 이하 비중도 분당 67%, 평촌이 62.6%로 경기도 평균(58.1%)을 크게 상회한다.

이와 관련해 허윤경 건산연 연구위원은 “젊은 인구와 매입자가 유입되고 소득과 소득 증가율도 높은 점은 강한 도시 생명력을 유지하고 있는 것으로 판단할 수 있다”며 “평촌은 낮은 무주택 비율(36.7%)과 높은 매매 거래 회전율(연간 평균 7.6%)이 확인되는데 이는 수도권 자가 시장의 주거사다리 역할을 수행하는 것으로 이해할 수 있다”고 설명했다.

이에 반해 일산과 중동은 50대 이상 장년층의 비중이 높은 것으로 나타났다. 만약 이들 신도시들의 추가적 노령화가 이뤄지면 도시의 활력 저하가 예상된다.

허 연구위원은 “수도권 1기 신도시가 우리나라 도시개발의 새로운 패러다임을 제시했다는 점에서 도시정비와 주택정비의 방향성을 보여줘야 하는 의무가 존재한다”면서, “계획도시라는 특성을 고려하면 산발적 단지 중심의 정비가 아니라 스마트 도시로의 변화 등 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색해야 한다”고 강조했다.