2.4 주택공급 대책이 주택공급 측면에서 의미가 있고, 부동산시장 안정에도 기여할 것이라는 전망이 나왔다. 나아가 도시 정책적인 측면에서도 바람직한 전환이라는 평가도 덧붙였다. 다만 예측 가능성을 높이고, 실제 사업으로 이어지기 위해서는 토지주 참여와 동의가 필수적인 만큼 토지주들의 자발적인 참여를 위한 지원이 필요하다는 지적이다.

특히 성공적인 대책이 되기 위해서는 트랙 레코드를 축적해 시장의 신뢰를 쌓아 나갈 필요가 있다고 주장했다.

한국건설산업연구원은 건설동향브리핑 제794호에서 2.4 공급 대책에 대한 구체적인 평가와 향후 과제를 제시했다.

우선 2.4 대책에서는 주택시장 안정을 위한 두 가지 큰 전환이 있었다고 평가했다. 수요 억제에서 공급확대로, 시 외곽 택지개발에서 도심 재개발과 시 외곽 개발 병행으로의 전환이 그것이다. 특히 보고서는 2월 4일 발표에서는 주로 도심 재개발을 통한 주택공급 방안에 초점이 맞춰졌다고 소개했다. 이를 증명하듯 국토교통부는 상반기 내 3기 신도시에 버금가는 규모와 물량의 신규 택지 대상지를 발표할 예정이다.

이번 대책에서는 6가지 방식을 통해 총 83만6,000가구 공급을 목표로 하고 있다. 토지 확보가 어렵고 이해관계가 복잡한 도심 재개발의 경우 공공이 적극적인 역할을 수행해 사업 속도를 높이고 공공성도 확보할 계획이다.

◆ 사업비 조달 위해 용도지역 변경, 용적률 상향 등 도시계획 권한 적극 활용

6가지 방식 중 핵심은 ‘도심 공공주택 복합사업’이라고 할 수 있다. ‘도심 공공주택 복합사업’은 기존에 마땅한 사업수단이 부재해 사업 추진이 어려운 곳 중 5,000제곱미터 이상 지역을 공공주도로 신속하게 개발하기 위해 도입한 신 사업수단이다.

정비구역으로 지정되어 있지 않거나, 정비구역에서 해제된 역세권, 준공업지역, 저층 주거지의 경우 단기간에 대규모 주택단지를 건설할 적합한 사업수단이 부재한 상황이다. 따라서 이번 대책에서는 5,000~1만제곱미터 이상의 구역에 대해 일정 비율 이상의 토지주 동의를 얻을 시 ‘공공주택법’에 근거해 공공이 나머지 토지를 수용하고 주택을 건설하는 방식의 신규사업수단이 도입됐다.

토지주의 동의 확보를 위해 현재의 도시계획 수준을 기초로 한 자력 개발에 비해 10~30%가량의 추가 수익률을 보장하고, 아파트‧상가를 우선 공급할 계획이다.

사업비 조달을 위해 용도지역 변경, 용적률 상향 등 도시계획 권한을 적극적으로 활용해 민간시행 사업과 비교해 추가적인 수익을 확보할 예정이다. 또한 신속한 사업 추진을 위해 통합심의 등의 방법으로 인허가 시간을 대폭 단축할 계획이다.

보고서는 정부가 제시한 ‘당근책’이 충실히 지켜진다면 현재 정비구역으로 지정되지 않은 지역 중 다수에서 사업이 추진될 수 있을 것으로 보여 상당한 규모의 주택공급 효과가 기대된다고 밝혔다.

이유로 토지주 입장에서 보면 현시점에서 마땅한 대안적인 사업수단이 부재한 상황이고, 정부 발표대로 추진된다는 가정 시 자체 시행에 비해 신속, 수월, 확실하게 사업 추진이 가능하다는 점을 들었다. 추가 수익을 보장하기에 유인이 될 수 있다는 것이다.

다만, 기성시가지 개발사업의 특성상 복잡한 이해‧권리 관계를 조정해야 하므로 실제 준공으로 이어지는 시간은 예상보다 길어질 수 있다고 전제했다.

◆ 공공 직접시행 정비사업, 일부 구역에서 제한적 참여 예상

대책에서는 기존 정비구역을 대상으로도 유사한 원리의 공공 단독시행 방식을 도입한다. 특히 재건축 사업장의 참여를 유도하기 위해 초과이익 부담금을 면제하고 2년 거주 의무를 미적용할 예정이다.

보고서는 하지만 공공 단독 시행에 대한 신뢰가 형성되지 못한 상황 속에서, 조합원의 의사결정 권한이 지나치게 제한되고 이해득실 판단을 위한 주요 기준이 아직 확정되지 않아 사업 확산에 한계가 있을 것으로 내다봤다. 재개발 사업지의 경우 ‘공공재개발’ 방식을 우선적으로 검토하고, 공공 직접시행 사업은 차선적으로 검토될 것으로 예상된다고 밝혔다.

도심 공공주택 복합사업 대상지와는 달리, 정비구역으로 기 지정된 곳은 공공 단독 시행 외에도 민간 단독 시행, 민관 공동시행이라는 대안이 존재한다는 차이가 있다.

사업 확산을 위해서는 조합원들의 의사결정 권한을 확대하는 것을 고려할 필요가 있고, 또한 , 신사업 방식이 기존 정비사업 방식을 대체하거나 구축하는 것이 아닌, 선택권을 확대한다는 차원에서 접근돼야 할 것이라고 분석했다.

보고서는 특히 이번 대책이 주택 공급과 부동산 시장 안정화, 도시 정책적으로 매우 바람직한 전환이라는 평가를 내리면서도 신도시 개발에 비해 어렵고 불확실성이 높지만, 언젠가는 걸어가야 하는 길이라고 소개했다.

또한 기성시가지 재개발 사업의 특성상 준공까지 예상보다 긴 시간이 소요될 가능성이 크고, 사업의 불확실성도 크다고 설명했다. 예측 가능성을 높이고 토지주 참여 유도를 위해서는 제도적 기반이 조속히 마련되어야 한다는 입장이다. 실제 사업으로 이어지기 위해서는 토지주 동의가 필수적이다. 향후 세부 제도설계 과정에서 특혜시비 등 논란이 있을 수 있지만 사업 흥행을 위해서는 ‘토지 소유자 추가 수익’이라는 원칙을 일관되게 유지해 나가야 하고, 이를 통해 토지주들의 자발적인 참여를 유도할 필요가 있다.

이태희 부연구위원은 “이번 대책이 성공하기 위해서는 공공이 적극적이고, 공신력 있는 컨설팅을 제공할 필요가 있다”면서 “또한 정책의 일관성을 유지하고 성공적인 트랙레코드(track record)를 축적해 시장의 신뢰를 쌓아 나갈 필요가 있다”고 밝혔다.