건축물 면적·높이 산정기준 관련 민원이 늘어나는 가운데, 현재 사용 중인 기준 운영 체계를 개선해야 한다는 제언이 나왔다.

건축공간연구원(AURI, 이하 연구원)은 최근 펴낸 ‘건축물 면적 높이 산정기준 운영 체계 개선 방안 연구’ 보고서에서 사용자가 더 쉽고 명확하게 기준을 이해해 적용하고 건축조건 변화에도 탄력적으로 대응할 수 있도록 기준 운영 체계를 변경해야 한다고 주장했다.

건축물의 면적과 높이 산정 기준은 건축법 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정)에서 위임하는 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정 방법)을 통해 ‘대지면적’, ‘건축면적'’ ‘바닥면적’, ‘연면적’, ‘건축물의 높이’, ‘처마높이’, ‘반자높이’, ‘층고’, ‘층수’, ‘지하층의 지표면’ 등 10개 규정으로 구성돼 있다.

연구원은 이 규정에 대해 “1962년 이후 서른 번이 넘게 제-개정이 이뤄져 왔다. 이는 현행 건축법-건축법 시행령 형식의 규정 운영이 변화에 즉각적으로 대응하는 데 한계가 있음을 보여준다”고 지적하고 “빈번한 규정 개정 과정에 각종 완화 단서가 추가되면서 세부 항목의 내용이 매우 복잡해졌다. 이에 따라 해석에 대한 논쟁과 오해를 유발할 소지가 크며 민원이 늘어나는 이유도 동일한 차원에서 이해할 수 있다”고 분석했다.

이어 연구원은 ‘건축법’ 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정), ‘건축법 시행령’ 제119조(면적 등의 산정방법)의 주요 내용을 살펴 국내 건축물의 면적·높이 산정기준 현황을 분석하고, 지난 2015년부터 2019년까지 약 6만여 건의 건축 관련 민원 중 건축물의 면적과 높이 관련 민원을 따로 추려 살폈다.

연구원은 “분석 결과 관련 민원은 건축기준 적용의 출발로서의 용어 정의가 없거나 있더라도 모호하다는 점 그리고 새로운 설계기술이나 시공방법, 재료, 건축물 용도 등에 따라 변경이나 추가가 필요한 사안에 대해 제대로 수용하지 못하는 점 때문에 발생하는 경우가 많았다”고 설명했다.

연구원은 이 데이터를 근거로 전문가 자문과 해외 사례 분석, 그리고 소관 부처인 국토교통부와의 협업을 통해 면적·높이 산정 기준의 실행 방안을 마련했다.

건축환경 변화에 탄력적으로 대응할 수 있는 운영체계로의 변경과 건축물 면적과 높이에 대한 산정 세부기준 개선 내용 제시는 연구원들이 미국과 일본 사례와의 비교 검토를 통해 도출한 개선방안이다.

보고서는 먼저, 날로 빨라지는 건축환경 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 운영 체계를 「건축법」-「건축법 시행령」-「행정규칙」 순서로 개편하자고 제안했다. 법에서는 이 기준의 운영 여부를 확인하고 시행령을 통해 세부항목을 명시하며, 행정규칙은 세부항목 산정 방식을 구체적으로 설명하는 역할을 맡게 된다는 것이 연구원 측의 설명이다.

연구팀은 “건축물에 관련해 발생하는 연평균 1만 여건의 민원 중 약 13%가 면적·높이에 관한 것이며 이는 건축계획 부문 민원 중 가장 많은 비중을 차지한다”며 “향후 건축물 마감재료의 변화, 에너지성능, 안전성능 확보를 위한 건축 기준 강화 등 급변하는 건축 여건을 감안할 때 면적·높이 산정기준에 대한 개정 요구는 지속적으로 증가할 것으로 예측된다”고 분석했다.

그러면서 연구팀은 상대적으로 행정력이 많이 소요되는 현행 「건축법」-「건축법 시행령」 중심 운영보다 국토부령 고시와 같은 행정규칙 등 보다 유연하고 탄력적인 제도 운영 체계 개선이 필요하다고 강조했다. 보고서는 이렇게 운영체계가 바뀌게 되면, 건축법에서 이 기준을 어떠한 수준에서 적용하고 관리할 것인지 파악할 수 있을 것이라고 내다봤다.

건축물의 면적·높이에 대한 현안을 반영한 산정기준 개정 필요성도 제기됐다.

연구원은 “민원의 주안점과 정부부처의 개정 현안 등을 고려해 현행 건축물 면적과 높이 산정 기준의 세부내용을 개선해야 한다”며 “무엇보다 먼저 면적·높이 산정기준의 출발점이 되는 건축 용어 정의가 필요하다”고 했다.

구체적으로 「건축법」과 「건축법 시행령」의 건축용어와 기타 각종 면적 높이 산정 완화 조건과 관련되는 용어 등을 명확히 규정하고 특히 건축물 경계면이나 공간의 중간부에 돌출, 분리, 추가적으로 설치되는 건축 부위에 대한 개념 정의가 필요하며 기존의 모호한 정의에 대한 보완적 설명도 필요하다는 게 연구팀의 설명이다.

건축물의 면적·높이 산정기준 해설이 좀 더 구체적이고 자세하게 변경돼야 한다는 점도 강조됐다.

보고서는 현행 기준에 대해 건축계획 및 설계 방법을 단순히 문장으로 서술한 것에 지나지 않는다고 평가하고, 이 기준을 유지할 경우 모호함 때문에 해석에 대한 논쟁과 오해를 유발할 소지가 크므로 그림 설명을 추가하고 좀 더 설명을 자세히 하는 등 변화가 필요하다고 밝혔다.

보고서가 밝힌 개선 사항을 보면 건축물, 지하층 등 정의가 부족하거나 노대, 반자 등 정의가 아예 없는 용어의 뜻에 대해 추가로 설명하고, 이해가 힘든 기준은 조건별로 나눠 그림과 함께 해설을 보강했다.

한편 이번 연구에는 건축공간연구원 연구진과 함께 이재인 명지대학교 건축학부 교수가 외부연구진으로 참여해 연구 진행을 함께 했다.

이 보고서를 바탕으로 지난 1월 15일 건축물의 면적·높이 산정 방법을 행정규칙으로 위임(안 119조)하고, 전문기관이 운영할 수 있도록 근거를 마련한 ‘건축법 시행령 일부 개정령안’이 입법예고된 바 있다.