청와대는 12월 4일 행정안전부, 국토교통부, 보건복지부, 여성가족부 등 4개 부처의 개각을 발표했다. 이 자리에서 변창흠 전 한국토지주택공사(LH) 사장이 국토교통부 장관 후보자로 지명됐다.

정만호 청와대 국민소통수석은 장관 인사 관련 브리핑을 통해 “변창흠 국토교통부 장관 후보자는 학자 출신의 도시계획 및 주택분야 권위자”라면서 서울주택도시공사와 한국토지주택공사에서 주택 공급, 신도시 건설, 도시재생 뉴딜 등을 직접 담당해 이론과 실무를 겸비했다는 세간의 평가를 강조했다. 이어 “현장에 대한 높은 이해도와 정책 전문성을 바탕으로 국민들이 느끼는 주거 문제를 보다 정확하게 진단해, 양질의 주택공급을 더욱 가속화하는 등 현장감 있는 주거 정책으로 서민주거 안정이라는 국민적 염원을 실현해 나갈 것으로 기대한다”고 밝혔다.

12월 23일 인사청문회를 앞둔 지난 9일에는 변창흠 장관 후보자가 서울 도심 주택 공급을 늘리는 방안을 마련하라고 관련 부서에 주문했다는 사실이 알려졌다. 다수의 언론이 확인한 바에 의하면 변 후보자의 이런 주문에 국토교통부는 역세권 고밀개발을 염두에 두고 있다는 분석이다.

그동안 변 후보자는 SH사장 시절 서울형 도시재생 사업을 진두진휘하며 주택공급을 주도했고, LH 사장을 역임하면서 현 정부의 국토‧도시 정책에도 적극 참여했는데, 특히 서울 등 수도권의 주택 공급 확대정책 방안에 청와대가 기대를 갖고 있는 것으로 알려졌다. 이미 수차례 부동산 관련 대책에 호흡을 함께 해온 것도 주효했다.

◆ 역세권 고밀개발로 수도권 공급 문제 해결

시장에서도 변 후보자가 이런 기대에 역세권 고밀개발로 화답할 것으로 전망했다. 용적률 인센티브를 추가로 제공하고 공공주택 물량 확대 조건이 유력한 방안이다. 한 부동산 전문가는 “변 후보자는 개발이익 환수와 공공 주도의 주택 공급을 강조해왔다”면서 “또한 지난 5‧6공급 대책 발표 이후 서울 도심 역세권 고밀 개발의 필요성에 대해 수차례 언급한 바 있다”고 밝혔다. 실제 정부는 5‧6 대책에서 역세권 범위를 250미터에서 350미터로 늘리고 종상향을 통한 용적률 인센티브 방안을 제시한 바 있다. 이어진 8‧4 대책에서는 역세권 주거지역에 용적률 완화 방침을 밝히기도 했다. 이는 변 후보자가 LH 사장으로 재직 시 정부와 함께 입안한 내용들로 알려져 있다.

또한 정부는 지난 11월 26일 공급점검TF 회의에서도 교통편리 지역의 지구단위 계획 수립을 통해 용적률을 최대 700%까지 완화하는 방안을 내놓기도 했다. 그는 “이런 사실을 고려할 때 새로 나올 공급 정책 역시 공공성 확보를 우선으로, 역세권 고밀개발 활성화가 가장 효과적인 접근법”이라고 밝혔다.

본지에서도 지난 3월과 7월 역세권 고밀 복합개발의 필요성과 종세분화 환원을 통한 공급량 개선 효과를 꾸준히 제기해왔다. 역세권 고밀 복합개발은 이미 다수의 공급정책으로 가용한 부지 확보가 쉽지 않은 상황에서 종세분 환원과 함께 가장 합리적인 대안이 아닐 수 없기 때문이다.

이와 더불어 층수제한에 대한 완화 역시 기대해볼 만하다. 고밀개발과 층수제한은 양립할 수 없는 정책이기 때문이다. 현재 서울시는 도시기본계획에 따라 2014년부터 35층으로 주거용 건축물 최고 층수 규제를 유지하고 있다. 8‧4 대책 당시 LH 등 공공기관이 공동시행사로 나서는 공공재건축에 참여할 경우 용적률 인센티브와 층수 규제를 풀어주는 방안이 나왔던 점도 되짚어 볼 대목이다.

전문가들도 층수 규제 완화에 동의했다. 서울시에서 건축사사무소를 운영하고 있는 A 건축사는 “공급부족으로 전국에서 아파트 가격이 널뛰기를 하고 있는데 35층으로 묶여진 아파트 층수규제를 유지하겠다는 것은 이해할 수 없는 일이다”면서 “정부에서 보다 강력한 의지로 서울시와 함께 논의해 최소 50층으로 층수제한을 완화해 공급을 확대할 필요가 있다”고 밝혔다. 이렇게 되면 아파트 한 동당 15층만큼 주택공급을 확대할 수 있게 된다.

이는 지난 7월 황희 국회의원이 본지와의 인터뷰 당시 제안한 내용과도 일맥상통하다. 도시계획 전문가인 황희 의원은 “공공이 공공부지를 확대해 도시문제를 해결하고, 80층 초고층 아파트 개발로 공급부족을 해소하자”고 밝힌 바 있다. 80층 초고층 아파트 개발을 통하면 동당 현재보다 45층만큼의 주택 공급효과를 거둘 수 있다. 이외에도 당시 황희 의원은 고밀블록개발을 제안했는데, 4개 단지를 하나의 블록으로 묶고 한 단지에 최대 용적률(1000%)로 집중하자는 주장을 제기했다. 이 역시 주택공급효과에 효과적인 방법이 된다.

근본적으로 종세분화 환원이 요구된다. A 건축사는 “일반주거지역 종세분화 정책은 도시의 밀도와 효율성을 떨어뜨려 오히려 토지 가용성을 약화시키고 있다”면서 “신도시 계획을 우선할 것이 아니라 용적률 완화 및 종세분화 환원으로 공급 확대를 노려야 할 것”이라고 밝혔다.