정부가 공동주택‧단독주택‧토지 등 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하는 방안을 확정했다.
국토교통부와 행정안전부는 11월 3일 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’과 ‘재산세 부담 완화방안’을 발표했다. 발표에 따르면, 부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다. 올해 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준가 기준), 단독 주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이다. 국토부는 현실화가 완료되면 유형별 현실화율 형평성을 확보하고 가격대별 공시가격 시세 반영률에 차이를 보이던 문제도 개선될 것으로 보고 있다.
현실화율(시세 반영률)은 매년 3%p씩 높아지되, 공동주택은 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 진행된다. 현재 현실화율이 68.1%인 9억 원 미만 공동주택(아파트) 공시가격은 초기 3년(2021~2023년)까지는 시세의 70%로 높아지고, 이후 매년 3%p씩 올라 2030년 90%까지 상승된다. 현재 현실화율이 52.4%인 9억 원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 확보한 뒤 2035년에 90%까지 상승된다.
9억 원 이상 주택은 2021년부터 매년 3%p씩 오른다. 9~15억 원 공동주택은 7년간, 15억 원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달한다. 9~15억 원 단독주택은 10년간, 15억 원은 7년에 걸쳐 진행된다. 단위 면적당 가격을 공시하는 토지의 경우, 용도에 상관없이 9억 원 이상 주택과 동일하게 2021년부터 매년 약 3%p씩 높아진다. 현재 토지 용도별 현실화율은 주거용 64.8%, 상업용 67.0%, 공업용 65.9%, 농경지 62.9%, 임야 62.7%다.
국토부는 정확한 시세 조사에 기반하는 만큼, 공시가격 산정기준을 명확화하고 산정시세에 대한 검증과 심사를 대폭 강화할 방침이다. 지차제에서 결정하는 개별부동산가격은 표준부동산가격에 따라 현실화될 수 있도록 표준-개별 공시가격 간 정합성을 제고한다. 공시가격 현실화 계획은 2021년 공시가격 산정부터 적용된다.
◆6억 이하 1세대 1주택 재산세율,
내년부터 3년간 0.05%p 인하
한편 ‘재산세 부담 완화방안’에 따르면 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율은 내년부터 인하된다. 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다. 공시가격 1억 원 이하는 최대 3만 원, 1~2.5억 원 이하는 3~7.5만 원, 2.5~5억 원 이하는 7.5~15만 원, 5~6억 원 이하는 15~18만 원이 감면된다. 감면율은 최대 50%에서 최소 22.2% 사이이며, 공시가격 1억 원 이하 주택은 50% 감면된다. 초과 누진과세 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아진다.
2020년 재산세 부과기준으로 1인 1주택 중 공시가격 6억 원 이하 1인 1주택은 1,030만 가구로 전체의 94.8%를 차지한다. 이들 중 상당수가 재산세 인하 혜택을 받을 것으로 보인다. 이번 세율 인하 내용은 내년(과세 기준일 6월 1일)부터 2023년까지 3년간 적용되며, 이를 위해 정부는 추후 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다.
<주요 질의응답>
|
▶공시가격 현실화 계획 관련◀
Q1. 공시가격 현실화를 추진하는 이유는?
A. 그동안 공시가격은 50~70% 수준으로 시세 반영률이 낮고 유형이나 가격대별로 격차가 있어 형평과 균형에 문제가 있다고 지적돼왔다. 이에 지난해 12월 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고방안’을 논의하고 올해 4월 부동산공시법을 개정해 법적 근거를 마련했다. 이번에 발표된 계획안은 국토연구원 등이 관계기관과의 협의, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 확정된 것이다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안을 마련해 서민 부담을 최소화하겠다.
Q2. 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?
A. 부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있으나 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다. 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안해 목표치를 90%로 설정했다.
Q3. 공시가격이 시세를 초과할 가능성은?
A. 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮다. 실거래 자료 등 다양한 자료가 축적되어 있고 조사·평가기법도 발전해 시세산정의 정확도가 높다. 부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련돼 있다.
Q4. 시세 9억 원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간을 둔 이유는?
A. 2019~2020년 공시에서 균형성이 개선된 9억 원 이상 고가주택과 달리, 시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황이다. 시세 9억 원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차가 있다. 형평성을 조기에 확보하고자 3년의 제고기간을 설정했다.
Q5. 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는?
A. 연간 현실화율 제고 폭(약 3%p)이 유사해지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생했다. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표에 도달한다.
Q6. 현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유는?
A. 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하나 재산세, 종부세 등 관련 제도가 60여 개인 점을 고려해 점진적으로 현실화하기로 했다. 과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려했다.
Q7. 현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택-토지간 공시가격 역전현상을 해소할 수 있는지?
A. 역전현상의 원인이었던 주택공시비율(80%)이 올해부터 폐지됐다. 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상이 해소될 것이라 예상한다. 시세 9억 원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4∼5년 내 대부분 해소되고, 약 10년 후에는 전체적으로 상당폭 또한 해소될 것으로 전망한다. 9억 원 미만 주택은 토지보다 현실화율이 낮은 상태이므로 역전현상이 현실화 기간에 걸쳐 점진적으로 해소될 것으로 보인다.
Q8. 공시가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는지?
A. 개정된 부동산공시법령(2020.10.8. 시행)에 따라 내년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 계획이다.
|
|
▶재산세 부담 완화방안 관련◀
Q9. 재산세율 인하 대상을 공시가격 6억 원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는?
A. 전체 주택(1,873만호) 중 공시 6억 이하 주택이 95.5%(1,789만호)이며, 서울 주택(310만호) 중 공시 6억 이하 주택은 80.0%(247만호)다. 정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 기준으로 설정했다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안했다.
Q10. 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은?
A. 같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려하여 기준을 마련할 계획이다. 현재 종부세에서 1세대 1주택에 대해 보유기간별‧연령별 세액공제를 운영 중이다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정이다.
Q11. 공시가격별 세율 인하 효과 사례
A. ▲공시가격 3억 원 이하: ’20년 공시가격 1.65억 강원 춘천 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 50,287원 감면 ▲공시가격 6억 원 이하 : ’20년 공시가격 4억 서울 종로 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 99,610원 감면
Q12. 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 2023년 이후 계획은?
A. 통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안해 재검토 할 계획이다.
Q13. 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은?
A. 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려하여 세율 인하폭을 설정했다.
|
|
▶기타◀
Q14. 공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은?
A. 직장가입자의 보험료에는 영향을 끼치지 않는다. 지역가입자의 재산보험료엔 영향을 주지만, 재산등급표에 의해 결정되는 특성 상 공시가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동 없다. 2022년 7월 2단계 소득중심 부과체계 개편이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어 공시가격에 의한 건보료 영향은 제한적일 것이다.
Q15. 기초연금 수급자 등 사회취약계층에 대한 영향은?
A. 사회취약계층은 대부분 무주택자이거나 보유 부동산이 중저가로, 공시가격 변동에 따른 영향은 제한적이다. 기초연금은 만 65세 이상의 70%에 지급되므로 전체 수급자 규모는 공시가격 변동과 상관없다. 기초생활보장제도의 경우, 재산특례 등 보완장치를 통해 공시가격 변동에 따른 영향을 완화하고 있다. 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 사업별 특례제도 등을 활용해 보호할 계획이다.
|
