경기연구원이 지난 7월 발표한 ‘산지 소규모 주택 난개발 대책’ 보고서에 따르면 ’15~’19년 5년간 경기도 산지전용허가 건수는 3만9,744건으로 나타났다. 이에 따른 산지전용 총 면적은 113.993제곱킬로미터로 여의도 면적(2.9제곱킬로미터)의 약 40배다.

보고서에 의하면 5년간 경기도의 산지전용 허가건수(39,744건) 중 소규모 주택(농가·일반·그 외) 관련 허가가 44.4%(17,640건, 평균 허가면적 1,234제곱미터)를 차지하고 있어 산지의 소규모 개발 빈도가 높은 것으로 나타났다.

이에 경기연구원에서는 “소규모 주택이 지형 특성을 반영하지 않은 채 산지에 입지함에 따라 경관의 훼손과 더불어 환경문제를 야기하고 있다”며 “또한 소규모 주택이 순차적으로 입지하면서 전체 개발지 규모에 적합한 도로 등의 기반시설이 확보되지 않아 주민들의 불편을 초래하고 있다”고 지적했다.

경기연구원은 수원시·고양시·남양주시·화성시·평택시·김포시·이천시·포천시·여주시·양평군·연천군 11개 사례 시군을 대상으로 표고(높이) 및 용도지역별 건축물의 용도 등 구체적 현황을 분석했다. 사례 시군을 살펴보면, 비시가화지역의 전체 건물 수 대비 단독주택 비율이 적게는 22.9%에서 많게는 71.9%에 이르는 것으로 드러났다. 개발행위허가의 경우 주택 관련 개발의 52.2%가 지목이 임야인 토지에서 발생했다. 단독주택 중 표고 100미터 이상에 입지하는 주택 비율은 포천시 84.2%, 양평군 39.3%, 남양주시 26.1% 순으로 높고, 이천시는 11.2%, 여주시 8.1%, 연천군 7.5%였다.

이러한 산지 소규모 주택 난개발과 관련해 보고서는 “건축 관련 개발압력이 높은 지역에 소규모 개별건축이 확산되고 있으며, 쪼개기식 인허가를 활용”하고 있다고 설명한다. 단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상이 주택법상 사업계획승인대상인데, 각각 기준 미만으로 계획해 법망을 피해간다는 것이다. 또 “부동산 경기둔화로 부지 조성만을 위한 목적으로 신청 건수가 증가해 건축물이 없는 나대지가 장기간 방치될 우려가 있다”는 문제를 제기했다.

또한 입지 관련 평균경사도 산정방식으로 비탈면 성·절토로 산지 경관을 훼손하고 있으며, 표고는 최대 높이가 있으나 대개 기준지반고(개발대상지로부터 최단 거리 도로의 해발 표고)를 이용해 산 정상에도 허가가 가능해 성·절토 훼손도 두드러진다. 보고서에 의하면 양평군의 경우 대부분 산악지형으로, 신청지 평균경사도가 평균 23도 이상으로 나타났다. ‘산지관리법’에서 제시하는 평균경사도 25도를 도시·군계획 조례에서 그대로 유지하고 있는 것을 이용한 곳이 많으며, 개별대상지 경사도 개념으로 일부 지역의 경사가 높아 사면처리가 필요하다. 절토는 수직높이 15미터, 성토는 10미터 기준으로 과도한 사면과 옹벽 발생으로 산사태 등도 우려된다.

이에 보고서는 단기적으로 개발행위허가제도의 물리적 기준 강화 및 산지전용허가 기준 강화를 통해 산지 난개발을 방지할 것을 제시한다. 개발행위허가에서 건축물의 건축과 관련된 도로폭과 도로경사 기준을 강화하고, 토지형질변경과 관련해서는 표고·경사·절토(옹벽·비탈면·비탈면 수직높이) 기준을 강화하자는 것이다. 산지전용허가의 경우는 농림어업용 생산·이용·가공시설의 용도변경에 대한 엄격한 기준을, 건축물 건축의 경우는 산지전용허가와 개발행위허가 중 강화된 기준을 적용하도록 하는 안을 제시한다.

장기적으로는 용도지역의 허용용도와 건축밀도의 차별화, 계획적 차원에서는 계획 수립지역과 미수립 지역의 차별화, 기반시설부담으로 계획이 없는 비도시지역의 개발에 대한 원인자 부담을 지우도록 하는 것을 대책으로 제시했다.

이외희 경기연구원 선임연구위원은 “향후 경기도 산지, 구릉지, 경사지 등의 개발기준 및 가이드라인을 마련해 산지 등에 대한 전반적 검토가 이뤄져야 할 것”이라면서 “소규모 개별입지는 대부분 시군 승인사항이라 시군 도시·군계획 조례 등을 통해 이뤄질 수 있으므로 시군과 의회 등의 의지가 무엇보다 중요한 선결조건”이라고 말했다.