표준계약서 명칭(제1조)
계약서의 명칭은 (가칭) ‘비상주 건축공사감리업무 위탁계약서(허가권자가 지정하는 소규모 건축물의 비상주감리)’ 이다. ‘위탁계약서’라는 명칭이 사용된 것은 감리계약서의 법적성격이 위임계약임을 명확하게 규정하기 위함이다. ‘비상주’라는 명칭은 나중 업무에 따라 구분될 계약서에 대비하기 위함이다. 업무에 따른 계약서 종류는 크게 네 가지인데, 허가권자가 지정하는 소규모 건축물의 비상주감리, 비상주감리, 상주감리, 책임감리다.

용어의 정의(제2조), 계약서의 구성(제3조)
계약서 내 사용되는 용어는 건축법, 건축사법 등에 따른 용어로 정리됐다. 계약서는 크게 계약서 표지, 건축공사감리업무 위탁계약조건, 건축공사 감리세부기준, 감리비 산출내역 등을 첨부하는 4개 파트로 구성된다.
업무는 계약 시 당연히 포함되는 기본업무와 건축주가 요구하는 기본 외 업무, 계약이후에 추가되는 추가업무로 구분되는 데 건기연(KICT)이 수행중인 감리세부기준, 이른바 업무범위는 ‘기본업무’와 ‘기본 외 업무’로 구분될 예정이다. 감리비 산출내역은 건축공사 감리세부기준에 의하여 실비정액가산방식으로 산출된 금액과 내역을 첨부하게 된다. 단, 각 지자체에서 감리비 산출형식을 어떻게 정할지가 변수다.

계약문서(제3조), 계약이행보증 및 감리비 지급보증 등(제6,7조)
계약문서는 계약당사자의 책임과 업무범위 등을 확인하는 의미에서 추가됐다.
특히 건축주가 감리자에게 제공하는 것에 ‘지장물 철거 등에 관한 자료’가 있는데, 이는 철거공사도 감리대상에 포함돼야 하는 점이 고려가 됐다. 만약 철거공사가 공사기간에 포함될 경우 감리비도 추가된다.
감리자는 계약이행보증, 건축주는 감리비 지급보증을 상호 교환하도록 했다. 건축주는 감리자가 손해배상보험 또는 공제에 가입 시 비용을 부담하도록 했다.

감리업무의 수행(제8조), 업무의 착수시기(제9조)
감리업무는 ‘감리세부기준’에서 정한 기본업무와 건축주의 요청에 따른 ‘기본 외 업무’로 구분된다. 개발안에는 ‘토목, 소방, 통신, 전기설비 등 타 법령에 따라 감리자를 지정하도록 되어 있는 감리업무는 별도 계약에 의한다’라고 했지만, 건축사의 업무 축소가 우려되고 실제 타 법에 의한 감리도 필증첨부를 확인하고 있어 문구 삭제가 사협 의견으로 나왔다. 계약기간은 계약일로부터 사용승인 신청일까지다. 착수시기를 계약일로 작성한 이유는 실제 착공 전에 설계도서를 검토하기 위함이다. 그러나 계약날짜와 감리업무 시작 날이 다를 수 있고, 사용승인 신청 이후에도 감리자가 관여해야 하는 사항이 빈번하게 발생 해 이 부분은 좀 더 검토가 필요하다는 의견이 나왔다.

감리보고서 등(제16조), 설계변경의 통지(제17조)
감리보고서는 기존 건축공사 감리표준계약서와 같은 시기에 중간 및 완료보고서를 건축주에게 제출토록 했다.
보고서 양식은 현재 사협에서 양질의 서비스를 국민들에게 제공키 위해 세분화 해 향후 회원들에게 제공할 방침이다. 감리업무 체크리스트에 대해서는 “언제, 어떻게, 누구에게 제출하는지에 대한 구체적 명시가 필요함”이 의견으로 제시됐다.
설계변경의 통지는 ‘건축주 또는 공사 시공자가 허가완료 된 설계도서를 변경할 때에는 감리자와 협의’하도록 했다.
감리자 입장에서 건축주, 설계자, 시공자가 허가 받은 도면을 변경했는데, 감리자에게 통보하지 않고 시공했을 경우 책임문제가 발생하기 때문이다.
하지만 설계변경은 먼저 설계자와 협의하고 그 결과를 감리자에게 통보하는 것이 타당하다는 의견이 제시됐다.

계약사항의 변경, 공사감리업무 일시중지 요청 및 계약기간의 연장(제18, 19, 20조), 공사감리비의 산출기준 및 지불방법(제21조)
제18조 계약사항 변경과 관련해서는 계약내용의 변경 시 대가산출 방식과 감리업무 일시중지 시 재개여부 통보 및 잔여 감리업무에 대한 대가산출 방식을 명시하고 있다.
감리비 산출기준은 감리세부기준에서 정한 업무에 따른 실비정액가산방식으로 산정된다. 지불시기 및 지불방식은 계약금, 골조공사 완료 시 중도금, 사용승인신청 시 잔금을 지불하도록 했다. 건축주가 대가를 지급예정일에 지불하지 못한 경우 연체이자를 추가 지급케 했다.

공사감리업무 중단 시의 보수 지불(제23조), 감리자의 면책사유(제28조)
감리업무 중단 시 정산기준은 이미 수행한 감리업무에 대하여 실비정액가산방식으로 산정하도록 했지만, 이에 대한 의견으로 중단된 시점까지 수행한 업무에 대한 대가는 투입된 인월수를 산출하여 정산하는 것이 가장 합리적이라는 의견이 나왔다.
감리자 면책사유는 기존 표준계약서와 동일하며, 감리업무 이외의 사유로 발생하는 민원(공사성 민원)은 책임이 없음을 명시했다.

외국의 사례 - 미국

미국에서는 감리가 법적으로 의무사항은 아니다. 건축주 또는 발주자가 직접 시행하거나 필요 시 관련 전문가(Consultant) 또는 CM(Construction Management) 업체를 고용해 시행한다. 일반적으로 전문성을 갖춘 CM업체를 고용하는 편이다.
공공에서 주정부의 경우 별도의 Inspection Division 등 감독부서를 설치하여 운영한다. 우리나라의 경우 건축법 개정과정에서 삭제된 지역건축센터 개념이다.
감리자의 자격요건으로는 주마다 다르지만 자격조건을 요구하는 일부 주의 경우 직종별, 공종별 자격증 소지자로 제한하고 있다 . PM(Project Manager), CM(Construction Manager) 또는 대형공사의 감독원(Inspector) 등이 전문인력으로 업무를 수행한다.

◆ 미국의 일반적인 감리는 CM, 건축주가 CM업체 고용·시공사가 CM 동시 시행·설계자가 CM 동시 시행 등 세 가지 AIA(미국건축사협회)서 모두 표준계약서 제공

미국의 일반적인 감리방식이라고 할 수 있는 CM은 첫째, 건축주가 건축사 및 시공사와 별도의 CM업체를 고용해 시행하는 방법 , 둘째 시공사(Contractor)가 CM을 동시에 시행하는 방법, 셋째 설계자인 건축사 또는 건축사사무소가 CM을 동시에 시행하는 방법 등 3가지다.
3가지 유형에 따른 표준계약서 양식을 AIA(미국건축사협회)가 모두 제공하고 있다. 3가지 중 발주자와 감리업체 간의 표준계약서는 ‘C132-2009 Owner/Construction Manager as Adviser Agreement'다.

◆ CM 업무범위…발주자 대행해 설계도서 검토, 예산검토, 공사발주 등 ‘공사이전단계’와 ‘시공단계’로 구분

CM의 기본적인 업무범위는 발주자를 대행하여 설계도서 검토, 예산검토, 공사발주 등 ‘공사이전단계’, ‘시공단계’로 구분된 폭넓은 업무범위를 포함하고 있다. 시공이전단계에서는 건축허가 지원 업무도 대행한다. 특히 CM은 설계에 이상이 있거나 공사비나 기타 시공과정에서 문제점 등이 예상될 때는 이를 발주자 및 설계자와 협의하여 수정을 권고해야 할 의무가 있다.
공사과정에서 발생하는 설계도서의 미흡함이나 해석 상 문제 등이 있을 때는 설계자에게 설계의도·해석 등을 서면으로 의견요청하며 문제를 해결해야 한다.

◆ 추가업무 발생 시 발주자와 협의·승인 후 업무수행, 추가비용 지급

계약서 상에는 기본적인 업무 이외에 추가로 발생할 수 있는 업무들을 미리 포함하여 계약서를 작성하고, 추가업무가 실제로 발생할 때 발주자는 추가비용을 지급하게 된다. 추가업무가 필요하다고 판단될 때에는 발주자와 협의해 이뤄져야 하고, 발주자의 승인이 반드시 있어야 한다.
계약종료 또는 중단사유를 살펴보면, 발주자가 감리비 지급기한을 지키지 못했을 때 감리자는 계약을 종료시킬 수 있다. 감리업무 중단을 결정했을 때는 발주자에게 1주일 전에 서면통보를 해야 하고, 이후 발생하는 공사지연이나 손해에 대해서는 감리자는 책임이 없다. 감리업무 중단 이후 업무재개를 위해서는 이전에 발생한 모든 감리비가 지급되어야 하며, 감리일정도 재조정된다.
발주자는 7일 전 통보에 따라 발주자의 편의 혹은 별다른 사유 없이도 계약종료가 가능하다. 다만, 이럴 경우 종료 이전까지 실행된 업무에 대한 감리비와 해당 종료에 따라 발생하는 비용, 오버헤드를 포함한 제반 비용 그리고 계약을 종료하지 않았다면 감리자가 수행해서 얻을 수 있었던 이익도 지급해야 한다.

외국의 사례 - 일본

우리 ‘건축법’과 견줄만한 일본의 ‘건축기준법’에서는 ‘건축사법’에서 규정한 건축물의 공사 시에는 반드시 건축사를 공사감리자로 지정하도록 하고 있다.

◆ ‘설계 감리 업무 등 위탁계약서’에 감리업무는 ‘위탁계약’으로, 감리비는 ‘업무위탁료’로 명시

일본 설계·감리 계약서는 제목이 ‘설계 감리 업무 등 위탁계약서’라고 정하고 있다. 제1조에서는 감리업무를 계약서 및 설계와 감리시방서를 내용으로 하는 업무의 ‘위탁계약’으로 명시돼 있으며, 감리비도 ‘업무위탁료’라고 표현돼 있다. 감리자는 감리 중 설계·감리 시방서에 오류나 문제가 있을 때는 건축주에게 통보해 확인해야 한다. 문제가 있다고 판단될 때는 설계 및 감리시방서를 변경해야 한다.
또 설계·감리시방서에 대해 감리자가 기술적이나 경제적으로 더 좋은 방법을 발견했을 때 건축주에게 해당 시방서의 변경을 제안할 수 있다. 이 때 발생하는 업무기간 연장과 이에 따른 감리비용 증액은 건축주가 부담한다. 건축주가 필요하다고 판단할 때는 감리업무를 전부 또는 일부 일시 중지시킬 수 있다. 이때 발생하는 업무기간 연장과 감리비 증액도 전부 건축주가 부담한다.
일반적으로 감리비용 변경은 건축주와 협의하여 정하는 것이 기본이다. 감리자가 감리비 증액이 필요할 때 또는 손해가 생겼을 때 건축주가 부담해야하는 비용의 액수도 협의해 정하는 것이 원칙이다. 그러나 특허에 대한 사용료 발생, 시방서의 오류나 변경, 업무기간 단축이 필요한 때, 감리자의 책임으로 손해가 있을 때엔 시방서를 변경하여 처리할 수 있지만 이 경우 건축주와 감리자의 협의과정이 있어야 한다.
감리자의 책임범위는 성과물 인도 전에 성과물에 생긴 손해, 업무과정에서 생긴 건축주의 손해에 대해서 감리자가 비용을 부담한다. 업무과정 중 제3자에 발생한 손해에 대해서도 마찬가지다. 업무완료 시 감리자는 건축주에게 통지하며, 건축주는 10일 이내에 직접 또는 검사원이 검사를 완료해 감리자에게 통지한다. 검사합격 시 감리자는 감리비 지불을 청구하고 건축주는 30일 이내에 감리비를 지불한다. 감리비 지불과 동시에 감리자는 성과물, 업무보고서를 제출한다.
건축주는 감리자가 관리기술자를 배치하지 않았을 때, 계약내용 위반으로 계약목적을 달성할 수 없을 때 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 감리자는 감리비의 10%를 위약금으로 지불해야
한다. 위의 경우가 아닌 사유로 건축주가 계약을 해지할 경우는 건축주가 감리자의 손해를 배상해야 한다.