부동산 투자에 대한 기대가 수그러들면서 대규모 재개발ㆍ재건축 사업이 어려워짐에 따라 최근 뉴타운으로 지정된 구역에 대한 해제가 잇따르고 있다. 이에 따라 노후 건축물의 증가를 가져오면서 주거 및 도시환경이 악화될 우려를 낳고 있다. 이에 효율적인 소규모 건축물 리뉴얼 활성화 방안 마련이 필요해졌고, 정부는 지난 5월 제2차 건축정책기본계획 공청회에서 건축물 리뉴얼 촉진 활성화를 행복한 건축이라는 목표 달성을 위한 추진방향으로 설정, 발표 했다. 지난 9월 30일 의원 입법 발의된 건축법 일부 개정 법률안에 포함된 결합건축 제도의 도입 추진은 이와 맥락을 같이 한다. 소규모 건축물 재건축 또는 리모델링 시 사업성을 높이고 이를 통해 건축투자시장 활성화에 기여토록 하겠다는 것이 공개된 제안이유다.

기존 건축물을 철거한 후 신축하는 재건축과 리모델링을 통하여 도시의 물리적 환경과 경관을 개선하여 도시재생과 경제 활성화에 기여하고자 하는 건축물 단위의 재생(리뉴얼)은 개별 건축물 단위에서 기존 건축물 환경을 개선하는 형태로, 구역 단위 재생사업과 구별된다. 이는 기존 대규모 단지를 대상으로 제공했던 인센티브를 개별 건축물 단위에 적용할 수 있도록 확대하고 사용하지 않은 인센티브 용적률을 건축물 소유자가 자유롭게 활용할 수 있도록 하고 세제 혜택 등 지원 제도를 다양화하는 등 사업성 확보를 위한 유인책을 통해 실현될 수 있다. 용적률 이양, 용적률 거래제의 도입이 필요하다는 것이다. 해외에서는 이미 시행중인데 미국의 개발권이양(TDR)제도, 일본의 일단 지 인정에 의한 총합설계제도, 특정가구제도 등이 대표 사례다.

이번에 제안된 결합건축은 건축물 단위 재생을 위해 두 개 이상의 필지를 결합해서 개발하는 것으로 특정 지역에서 일정 거리 안에 있는 2개의 대지의 건축주가 서로 합의한 경우 용적률을 2개의 대지를 대상으로 통합 적용하여 건축할 수 있도록 하고 있다. 다소 생소한 용어와 토지 관련 권리의 거래라는 측면에서 조심스러운 접근이 필요하다. 하지만 국내에선 이미 서로 떨어진 2개 이상의 정비구역 또는 도시개발구역을 하나의 사업구역으로 설정하여 사업을 시행하는 결합개발제도가 2006년부터 시행되고 있으며 지상권, 지역권, 개발제한구역 내 이축권 등의 토지 관련 권리가 거래중이다. 거래가 이루어 질 용적률의 가격 문제도 지난 2009년 국토연구원의 연구과제에서 검토됐다. 용적률 거래제의 첫 발을 내딛는 결합건축 제도의 성공적인 연착륙을 기대한다.