4·7 재보궐 선거가 막을 내리면서 신임 서울시장의 건축·주택 정책에 대한 관심이 증대되고 있다. 오세훈 시장은 후보 시절 1순위 공약으로 ‘스피드 주택공급’을 내놨다. 대책으로 용적률 완화, 층수 규제 완화 등 다수의 규제를 완화해 민간을 활용한 공급 확대 계획을 적극 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

신임 서울시장의 주택정책 중 도시계획과 정비사업 규제 개선이 시급하고, 공급 확대라는 정책 효과가 나타나기 위해서는 단기적 가격 불안을 감내할 수 있는 정부와 시민의 인내가 필요하다는 분석이 나왔다.

4월 12일 한국건설산업연구원은 건설동향브리핑(이하 보고서)에서 ‘신임 서울시장의 주택정책 변화 방향과 기대’를 전했다. 보고서에서는 대내외 여건을 고려하면 단기간 내 ‘가시적 성과’를 내기에는 어려운 상황이지만, 정책 방향 변경 등을 통해 서울시 재산세, 주택공급에 미칠 수 있는 영향력은 상당하다고 소개했다.

일단 짧은 임기, 중앙정부 정책 기조, 여당 중심의 서울시의회 등을 고려하면 단기간에 성과를 내기에는 어려운 상황이라고 내다봤다. 또한 시의회 동의가 불필요한 인허가라 하더라도 도시·건축 관련 위원회 심의를 거쳐야 하기 때문에, 위원 임기(2년)를 고려할 때 ‘불협화음’이 예상된다고 밝혔다.

다만, 인허가 행정 개선이나 정비기본계획 변경을 통한 규제 완화 등 시장의 권한만으로도 단시간 내 가능한 사항이 많다면서, 이는 사업대상지 내 주민들의 ‘판단’에 큰 영향을 미칠 수 있고, 지난 5·6대책, 8·4 대책에서 발표했던 국공유지 개발사업에도 상당한 영향을 행사할 수 있다고 분석했다.

◆ 중앙정부의 공공주도
주택공급은 지연 불가피

우선 정부와 여당이 힘을 쏟는 공공주도 주택공급은 다소의 혼란과 갈등이 발생하고, 지연이 불가피할 것으로 예상했다. 공공 정비사업과 도심 공공주택 복합사업의 경우, 기존 민간주도 방식으로 사업추진이 힘든 곳 중심으로 추진될 수 있을 것으로 전망했다.

보고서에서는 지난해 5·6 대책, 8·4 대책에서 제시한 국공유지 개발을 통한 주택공급 사업은 지역주민들의 반대 여론이 높고, 서울시장이 비협조적일 경우 사업추진에 장애가 뒤따를 것으로 내다봤다.

공공정비사업과 도심 공공주택 복합사업도 향후 정책 기조 변화와 규제 완화 기대로 다수 지역에서 혼란과 갈등이 발생하고, 단기적으로는 관망세를 취할 것으로 예상돼 사업 지연이 불가피할 것이라는 관측이다.

중앙정부의 공공주도 재정비 방식은 기존 민간주도 방식으로는 사업성이 부족하거나, 적절한 사업 수단이 없어 사업추진이 힘든 곳 중심으로 추진될 수 있을 것으로 예상되며, 이조차도 일정 정도의 혼란과 사업 지연은 불가피하다고 진단했다.

행정 지연 등으로 막혀 있었던 정비사업장들은 사업추진의 재시동이 걸릴 것이라고 전망했다. 강남권과 여의도 재건축 등 서울시가 도시계획 결정이나 심의를 지연시키는 등의 방식으로 사업추진을 지연시켜왔던 사업장이 대상이다.

재건축 1차 안전진단기관 선정과 관리는 시·도지사 권한으로 안전진단 속행이 가능하다. 지난해 6·17대책을 통해 시·군·구에서 시·도지사로 이양된 1차 안전진단기관 선정 및 관리 권한을 활용해 재건축이 필요한 단지를 대상으로 안전진단 착수가 가능하다.

하지만 재건축 통과 여부의 결정적인 역할을 하는 2차 정밀안전진단은 서울시장 권한을 벗어나는 영역이다.

때문에 보고서는 도시계획 및 정비사업 규제 개선으로 공급 확대와 공간이용 패턴 변화에 대응해야 한다고 밝혔다. ▲인허가 행정 개선 ▲층수 규제 개선 ▲용도용적제 개선 등이 해당된다.

◆ 공동주택 높이관리기준(35층 룰)
재평가 필요

지난 10년간 역사문화자산 보존, 주택시장 불안 등 다양하고 ‘모호한’ 이유로 사업을 취소시키거나 고의적으로 사업을 지연시킨 사례가 다수 존재한다. 이 중 일부는 법령에서 위임한 범위를 벗어나 법원에서 행정 패소하기도 했다. 때문에 신속하고 예측 가능한 인허가 행정이 필요하다고 지적했다.

공동주택 높이관리기준(일명 ‘35층 룰’)에 대해서도 재평가가 필요하다고 밝혔다. 현재 높이관리기준은 경관관리 목적으로 운영되고 있지만 사업성 악화로 주택공급을 제약하는 부작용이 크고, 지역 환경 등에 대한 고려 없이 일률적인 35층 건축물 건설로 인해 경관이 개성 없이 단조로워지고 있다.

시대 흐름에 맞지 않는 용도용적제 역시 개선해야 한다고 주장했다. 현재 서울시는 상업지역 내 주거용도 용적률은 일괄적으로 400%로, 비주거 의무비율은 전체 연면적의 30%(현재 한시적으로 20%로 완화 중)로 설정해 놓고 있다. 또한 준주거지역에서도 타 지자체와 다르게 10%의 비주거 의무비율을 부과하고 있고, 비주거 의무비율 산정에 오피스텔 등의 준주택을 포함하지 않고 있다.

보고서는 “이러한 규제는 도심 내 주택공급을 억제하고 있을 뿐 아니라, 사업성을 떨어뜨리고 리스크를 높여 사업추진 자체를 저해하고 있다”면서, “직주근접 선호와 오프라인 리테일 수요 감소라는 메가트랜드를 반영해 도심 주택공급을 확대하고, 상가 공급을 축소하는 방향으로 정책 기조를 전환할 필요가 있다”고 밝혔다.

한편으로 민간 중심의 정비사업 활성화는 강남권을 중심으로 재건축 시장의 단기적 시장 불안이 발생할 수 있으며, 정책 효과가 나타날 때까지의 시차를 감내하고 안정적 공급시스템 구축과 장기적 가격 안정 관점에서 접근해야 한다고 주장했다. 규제완화로 발생하는 사업성 개선 효과가 주택가격에 반영되는 것은 필연적이라면서, 단기적으로 사업성 개선 효과가 큰 강남권 재건축 단지를 중심으로 주택가격 상승 현상이 목격될 수 있다고 밝혔다.

보고서는 “공급 확대라는 정책 효과가 나타나기 위해서는 시차가 존재한다”면서, “장기적 가격 안정과 공급 시스템 마련을 위해 단기적 가격 불안을 감내할 수 있는 정부와 시민의 인내가 필요하다”고 밝혔다.