건물의 가치판정 과정과 예술적 건축물의 감정평가

감정평가란 “토지 등의 경제적 가치를 판정하는 것”이라고 관련 법 규정은 정의하고 있다.

여기서 주목할 것은 가치를 “판정”한다는 것인데, 편의점의 물품등은 이미 시장에서 곧바로 교환가치를 파악할수 있는데 비해, 부동산 같은 경우는 그런 교환가치를 금방 파악할 수 없다. 예를 들어 제주도 목장의 가격이 어떠한지는 공급자나 수요자나 그 정확한 가격을 알기가 어렵기에, 때로는 목장의 경제적 가치를 누군가가 판정하고 정확하게 제시해야 할 필요가 있는 경우가 있다. 그 경우 감정평가사의 역할이 요구되는 것이다. 감정평가가 필요한 분야는 다방면에 걸쳐 형성되어지고 있고, 업무분야가 굳이 부동산에 한정되는 것은 아니지만, 오늘은 특히 건물의 감정평가를 하는 과정과 예술적 가치를 가지는 건물의 감정평가에 대해서 말해 보기로 한다.

건물의 감정평가는 우선 소위 건축감정이라 불리는 세세한 투입비용을 계산하여 산출되는 방법과 비교적 단순하게 건물의 감정평가를 하는 경우가 있는데, 건물의 감정평가시 주로 많이 사용하는 방법은 재조달원가에서 감가수정을 하여 가치를 판정하는 방법이다. 이는 회계상의 방법과는 산식은 유사할지라도 그 개념은 다른데, 회계상에서는 취득한 원가에서 법률적으로 정한 감가상각을 하는데 비해, 감정평가에서는 재조달원가에서 감가수정을 하여 가치를 구한다. 재조달원가는 현재시점에서 신축할 때의 가격을 말한다. 즉 10년전 10억을 가지고 구입한 건물은 장부상에서는 10억으로 취득원가가 기록되겠지만, 감정평가상 재조달원가는 동일한 건물을 지금 신축할 때의 금액을 판정하여 20억이 될수도 있는 것이다.

감정평가상 감가수정도 회계상의 감가상각과는 개념의 출발부터 다르다고 할 수 있다.

회계상의 감가상각은 비용을 어떻게 합리적으로 배분하느냐의 문제이다. 그러나, 감정평가상 감가수정은 재조달원가에서 가치가 얼마나 감소되었는가를 판단하는 과정이다. 예를 들어 동일한 구조,동일한 경과년수를 지닌 건물이라 해도 도심의 관리가 잘된 빌딩과, 해변가의 바닷바람에 시달린 빌딩의 가치가 동일할리 없다. 감정평가사는 때로는 내용년수를 조정하거나 감가수정의 정도를 달리해서, 최대한 개별 건물의 특성에 맞게 가치를 평가한다.

그럼, 요즘 점점 늘어나고 있는 예술적 가치를 가진 건물은 어떻게 감정평가를 해야할까?

여기서 예술적 가치를 가지는 건물이란, 디자인이나 시공면에서 기존의 건물과 다른 개성있고 창의력 있는 건물로, 이로 인해 시장가치가 증대되는 건물로 정의하고 논의하겠다.

우선, 한국과 미국의 감정평가방법의 상이점을 살펴본다면, 미국에서는 토지와 건물이 함께 평가된다. 그러나, 한국은 조세제도의 영향으로 보통 평가시 토지가격과 건물가격을 별도 평가한 다음, 이를 합산하여 해당 부동산의 가치를 평가한다.

만일 예술적 건물이 예술적이라는 무형의 자산에 의해 가치가 높아진다면 미국같은 경우는 보통 그로 인한 프리미엄만 합하면 될 것이다. 그러나, 한국의 경우 보통 시장에서 건물가격은 토지가격에 포함되는 경우가 많기 때문에, 우선 예술적 건물의 무형적 가치를 토지에 배분해야 할지 건물에 배분해야 할지의 문제가 생긴다.

아직 명쾌한 감정평가 기법이 없지만, 예술적인 가치를 가진 건물은 설계나 디자인 또는 독특한 재료를 사용함에 따라 그만큼 비용이 더 발생할 것이다. 그러한 비용을 인정하고도, 무형의 프리미엄이 존재한다고 판단되면, 이는 토지가치에 부가시키는 방법이 있을 수 있겠다. 이 방법도 그러나 완전할 수는 없다. 만일 토지와 건물의 소유주가 상이하고, 건물의 소유주가 건물만의 가치를 의뢰한다면, 그는 무형의 프리미엄을 건물에만 반영할 것을 요구할 것이다. 그러나, 건물로 인해 토지가치가 증대되는 효과도 있기에 고민이 발생한다.

개인적으로 예술적인 가치를 가진 건물이 더 늘어났으면 하는 바램이다.
일률적인 도시미관이 지배하는 도시보다는 개성있고 창의력있는 건물이 더 많아진다면 이는 그 도시의 품격을 더 높일수 있다는 생각이다. 감정평가시 고민은 많아지겠지만, 보다 예술적인 도시에서 살고 싶은 생각은 어쩌면 시대의 요구라는 생각이 든다.