[하위법령 개정시 고려할 점은]공사감리 편입대상…분양대상에 임대포함·단지형 단독주택도

허가권자 감리대상 건축물, 건축주 시공 소규모건축물
(주거 661㎡ 이하, 비주거 495㎡ 이하) · 분양목적 건축물

건축주가 직접 시공하는 소규모건축물의 대상범위는 건축법 제23조 제2항에서 ‘대통령령으로 정하는 건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 아니하는 소규모건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물’로 정의되고 있다. 소규모건축물은 연면적 661제곱미터이하 주거용건축물 및 연면적 495제곱미터 이하 비주거용 건축물 중 단독주택·다중주택·다가구·근생(지역아동센터, 학원, 다중생활시설 제외)·종교시설·문화 및 집회시설·공장·창고 등이 허가권자 감리대상 건축물에 해당된다.
분양건축물은 소규모건축물과 달리 건산법 제41조 제1항에 해당돼도 대상에 포함되며, 비상주를 전제로 할 때 다세대주택, 연립주택, 공장(5천제곱미터 미만), 창고(5천제곱미터 미만), 판매시설(1천제곱미터 미만), 업무시설 건축물로 한정된다. 상주대상 건축물은 연면적 5천제곱미터 이상 건축물, 5개층 이상·3천제곱미터 이상 건축물, 아파트, 준다중이용건축물이 대상이다.
건축법 개정안 관련 하위법령 개정시소규모·분양 건축물의 대상범위 설정 등에 있어 고민해봐야 할 사항을 짚어봤다.

◆ 건축주 친인척이 건설업면허를 가진 경우, 분양대상에 임대 포함

법의 사각지대는 항시 존재한다. 법 체계를 이용한 편법이 없도록 고려돼야 할 사항으로는 건설업면허를 가진 친인척이 시공자로 있는 경우다. 개정된 법에는 ‘건축주가 직접 시공하는 건축물’로 규정돼 있어 건축주 본인이 아닌 지인 혹은 친인척이 건설업면허를 가지고 있다면허가권자 감리자 지정을 피해갈 수 있다. 또 개정된 건축법 제24조제6항에 ‘건산법 제41조제1항 해당하지 아니하는 건축물의 건축주는 공사 현장의 공정을 관리하기 위하여 건설기술자 1명을 현장관리인으로 지정하여야 한다’고 규정한다. 건축주가 공사관리자의 건설관련 국가기술자격증을 불법대여해 부실공사, 위법이 발생되지 않도록 하는 고민도 필요하다.
고용노동부에 따르면 지난 5년간 국가기술자격증 불법대여 행정처분 전체 903건 중 건축기사·건축산업기사 등 건설관련 행정처분이 604건으로 절반이 넘는 67%에 이른다.
사용자 입장에서 보면 건축물의 품질과 안전을 확보하기 위해서는 임대건축물도 분양 목적 건축물에 포함시켜야 할 것으로 보인다.

◆ 분양건축물에 관리지역 내 기업형 단지화 분양건축물 포함

현재 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 경우는 건축신고 대상에 편입된다.
도시지역은 단일 동이나 여러 동으로 건축되면 연면적의 합계개념이 적용돼 연면적 합계가 100㎡ 이하인 경우에만 건축신고 업무처리가 가능하다. 반면 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역은 연면적의 합계개념이 아닌 동별 적용의 개념이다. 때문에 여러 동의 건축물을 신축해도 동별 규모가 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만이면 건축물의 공사감리대상에서 제외되고 있다. 도시지역이 아닌 관리지역 내 기업형으로 여러 동을 하나의 대지에 신축 혹은 주거 또는 상업용으로 단지화해 분양하거나 임대목적으로 신축되는 경우도 건축물의 품질을 확보해 수분양자와 임차인이 사용·양도받을 수 있도록 건축물의 공사감리 대상에 편입돼야 할 것으로 보인다.
제주특별자치도의 한 건축사는 “관리지역의 신고대상 동별 적용개념은 소규모건축물에 대한 국민부담을 줄이기 위해서인데 이러한 취지에 반하여 기업형으로 여러 동을 하나의 대지에 신축·단지화하는 경우가 있다”며 “제도취지를 살리기 위해서는 이 또한 건축물의 공사감리대상에 포함되도록 관련 규정이 정비돼야 할 것”이라고 전했다.