복수용도허용, 결합건축제도 도입, 소규모개발 건축투자 유도

"기존 건축물 활용도 증가, 사업성 제고 긍정 영향"

"실효성 적다" 지적도

노후건축물 대체투자 활성화에 활기를 불어넣을 수 있는 건축법 일부개정안이 발의됐다. 지난 7월 정부가 발표한 ‘제8차 무역투자진흥회의 건축투자활성화 대책’에 따른 것이다. 김윤덕 새정치민주연합 의원 등 11명의 의원이 9월 30일 입법발의한 건축법 개정안에는 기존 건축물 활용도 및 건축물 신축 시 사업성 제고를 위한 방안들이 다수 포함돼 있다.

◆ 복수용도허용 체제 도입

우선 복수의 건축물 용도를 인정하는 사항이 눈에 띈다. 이에 따라 건축주는 건축법 및 관계법령에서 정하는 구조안전과 입지기준을 모두 만족시켜 복수용도로 건축허가 또는 건축물대장 기재내용 변경신청을 할 수 있다. 그동안 유지된 ‘1건물1용도체계’에서 ‘복수용도허용체계’로 전환하는 것이다. 건축물을 계절 수요별로 탄력적으로 활용하기 위함이다. 예를 들어 학기 중에는 기숙사로 사용하는 건물을 방학 중에는 숙박시설로 활용할 수 있게 하는 것.

◆ 결합건축제도(용적률거래제) 신설, 대상은 중심상업지역, 역세권 등에 한정

특히 대규모 재건축의 대안으로 소규모 건축물 재건축 또는 리모델링 시 사업성을 높일 수 있도록 한 ‘결합건축제도’ 라는 새 인센티브가 도입됐다. 2개의 대지 건축주가 합의한 경우 인접한 두 땅이 같은 용도지역을 적용받아 용적률이 통합돼 적용된다. 일명, ‘용적률거래제’로서 붙어 있는 땅끼리 용적률을 사고팔 수 있도록 한 제도다. 미국 등 선진국에서는 이미 예전부터 시행하고 있다. 신축에만 맞춰졌던 건축투자패러다임을 노후 건축물 재건축으로 바꿔 안전문제, 사업성을 제고해 건축투자를 촉진하겠다는 정부의 구상이 담긴 결과다. 모든 땅이 가능한 것은 아니고 국토계획법에 따른 중심상업지역 및 지구단위계획구역 중 공동개발하는 대지로 계획된 지역, 역세권개발지역, 주거환경관리사업의 시행을 위한 구역 등 노후건축물이 밀집돼 정비가 필요한 지역으로 인정되는 곳이 대상이다. 사실 그간 결합건축에 대해서는 거래절차, 가격산정, 유효기간, 세금 등에 대한 문제가 지적돼 왔다. 가장 큰 난관은 ‘가격’인데, 용적률이 지금까지 단 한 번도 시장에서 거래된 적이 없어서다. 이 점에 대해 지난 7월 국토부는 가이드라인 마련 시 공시지가, 실거래가격, 부동산 가격정보 등을 참고할 수 있도록 정보이용 방법을 포함하겠다고 ‘용적률 거래’ 실효성 논란보도에 대해 해명한 바 있다. 용적률 가격 등에 대한 사항은 지난 2009년 국토연구원에서 ‘선진적 국토관리를 위한 용도지역제 개선과 손익조정제도 도입방안 연구(Ⅰ)’라는 과제로 선행연구가 이뤄진 바 있다.