【부동산과 생활세금】 1세대 1주택(겸용주택)
세법에서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때, 겸용주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 이루어진 건물)의 경우 전체를 주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다. 다만, 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택은 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크더라도 주택 부분만을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.
이에 따라 겸용주택의 비과세 범위와 양도소득세 산정 방법 등을 살펴보겠습니다.
겸용주택 비과세 적용 여부
주택·상가 면적 크기에 따라 달라져
고가 겸용주택 양도 시
주택 부분만 비과세, 상가는 과세
장기보유특별공제율 구분 필요
주택 최대 80%·상가 최대 30%
1. 겸용주택과 비과세 범위
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 겸용주택의 경우, 양도가액이 12억 원에 미달하면 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 보아 비과세가 적용됩니다. 다만, 주택 외의 면적이 주택의 면적보다 같거나 클 경우에는 주택 부분만 비과세를 적용합니다.
- 고가 겸용주택(주택과 주택 외의 양도가액 합계가 12억 원을 초과하는 건물)의 경우, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크더라도 주택 부분만 비과세가 적용됩니다.
2. 고가 겸용주택의 양도소득세 계산
【사례】
∙ 양도가액 15억원, 취득가액 10억원. 보유 및 거주기간 10년(1층 상가 50㎡, 2-3층 주택 90㎡)
위 사례와 같이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가 겸용주택을 양도하는 경우, 주택 면적이 주택 외 면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보아 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산합니다. 따라서 상가 부분의 양도차익에 대한 장기보유특별공제율은 보유 기간에 따라 연 2%가 적용됩니다.
또한, 위 사례는 일반적인 내용으로, 상황에 따라 계산 방식이 달라질 수 있으므로 겸용주택을 양도하려는 경우에는 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
문의 및 무료상담=광교회계법인 대표이사 황용현(yhhwang@ggcpa.kr)
공동집필=김경수, 황인아