【부동산과 생활세금】 양도소득 필요경비(자본적 지출액)
대한건축사신문은 회원 여러분의 회계와 세무 실무에 도움이 될 새로운 연재 코너를 마련했습니다. 이 코너에서는 건축사사무소의 회계와 세무 실무, 그리고 상속, 증여, 양도세 등 부동산과 생활세금을 다룹니다.
매월 1일에는 건축사사무소의 회계와 세무 실무를, 매월 15일에는 부동산과 생활세금을 주제로 한 내용이 연재됩니다.
회원 여러분의 사무소 운영과 재무 관리, 부동산 관련 세금 문제 해결에 도움이 되길 바랍니다.
세법에서는 부동산의 양도차익을 계산할 때, 양도가액에서 공제하는 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등 세 가지로 규정하고 있습니다. 이는 부동산의 취득, 보유, 양도 단계에서 발생한 비용 중 양도가액에 직접 대응하는 비용을 의미하며, 구체적으로는 취득 시 소요된 비용, 취득 후 내용연수를 연장하거나 가치를 증가시킨 비용, 양도와 관련해 지출한 비용 등을 포함합니다.
또한, 보유 단계에서 지출한 비용이 필요경비로 공제 가능한 자본적 지출에 해당하는지, 아니면 공제되지 않는 수익적 지출에 해당하는지에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있습니다. 이에 자본적 지출과 수익적 지출의 개념과 차이점에 대해 살펴보겠습니다.
양도소득세 절감하려면 ‘자본적 지출’ 증빙이 핵심
가치 상승 위한 공사비는 필요경비로 인정 가능
1. 자본적 지출과 수익적 지출
1) 자본적 지출
- 자산의 내용연수를 연장시키거나, 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등
- 자산의 용도변경이나 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용
- 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용
- 수용보상금 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용
- 개발부담금, 재건축부담금 등
- 토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설 비용 등
2) 수익적 지출
- 자산의 본래의 기능을 유지하기 위하여 지출한 일반적인 수선비 등
3) 자본적지출로 인정받기 위한 증빙서류
- 객관적 증명서류 보관(신용카드매출전표, 세금계산서, 현금영수증, 계산서 등)
- 실제 지출사실이 확인되는 금융거래 증빙
- 공사 관련 계약서, 시공내역서(공사의 목적, 범위, 규모 등 명확히 정리) 등
2. 수선비 등의 자본적 지출과 수익적 지출 비교
위의 예시와 같이, 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하는 기준은 해당 공사나 지출이 부동산의 가치를 증가시켰는지, 아니면 본래의 기능을 단순히 복구하거나 유지하는 데 그쳤는지에 따라 판단합니다.
따라서 부동산을 양도할 때 자본적 지출로 인정되는 비용이 많을수록 그만큼 양도차익이 줄어들어 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 예규나 판례에서도 자본적 지출에 해당하더라도 실제로 공사가 이루어졌다는 사실이 입증되지 않으면 인정받지 못한 사례가 많습니다. 따라서 양도소득세를 줄이기 위해서는 실제 지출 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류와 공사 관련 자료를 꼼꼼히 준비하시기 바랍니다.
문의 및 무료상담=광교회계법인 대표이사 황용현(yhhwang@ggcpa.kr)
공동집필=김경수, 황인아