【부동산 유권해석 동향】 신탁업자, 건축협정 체결 주체 불가…‘위탁자 권한 위임’ 필요

서울시가 소규모주택정비사업 구역에서도 건축협정을 체결할 수 있도록 조례를 개정했으나, 법제처는 신탁업자를 건축법상 건축협정의 체결 주체로 볼 수 없다는 해석을 내놨다. 이에 따라 신탁방식의 가로주택정비사업에서는 협정 체결을 통한 사업성 제고가 사실상 불가능해졌다.

서울특별시는 올해 3월 27일 개정한 건축조례에서 소규모주택정비법에 따른 정비사업 구역(구역 간 협정 포함)을 건축법 제77조의4 제1항 제5호에 따른 건축협정 가능 구역으로 명시했다. 이에 따라 가로주택정비사업 등에서 인접 구역과 협정을 맺고 건폐율, 용적률, 높이 제한 등의 규제를 완화할 수 있는 길이 열릴 것으로 기대됐다.

그러나 법제처는 5월 12일 법령해석(안건번호 25-0295)에서 신탁업자가 건축법 시행령 제110조의3 제1항 제1호 및 제2호에 따른 ‘토지 또는 건축물의 소유자’나 ‘지상권자’에 해당하지 않는다고 판단했다. 정비사업의 수익·비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자의 의사가 반영돼야 한다는 이유에서다.

또 법제처는 “신탁업자가 사업시행계획인가를 받더라도, 해당 인가가 지상권 설정계약이나 등기를 대체하지 않으며, 지상권자로 볼 수도 없다”고 해석했다.

이에 따라 신탁방식으로 추진되는 정비사업에서 건축협정을 체결하려면, 위탁자인 토지등소유자가 직접 협정 당사자가 되거나, 신탁계약 단계에서 건축협정 체결 권한을 명시적으로 위임받아야 할 필요가 제기된다.

서울시는 이번 조례 개정에서 건축법 시행령 제110조의3 제1항 제3호에 따른 ‘이해관계가 있는 자’의 범위를 “도시 및 주거환경개선을 위해 필요하다고 인정한 자”로 규정한 바 있다. 이에 따라 신탁업자도 건축협정인가권자의 인정을 받을 수 있는 여지를 남겼다.

업계 관계자는 “소규모정비사업에서 신탁업자가 건축협정을 체결할 수 없다는 이번 법제처 해석에 대응하려면, 토지를 수탁받을 때부터 건축협정 체결 권한을 위임받는 방식으로 사전 준비가 필요하다”며 “협정 체결 가능성을 염두에 둔 신탁계약 설계가 실무 대응의 핵심이 될 것”이라고 말했다.