【국회 안테나】 국토위, 부동산투자회사법 개정안 의결…‘프로젝트 리츠’ 제도화

국회 국토교통위원회가 지난 4월 23일 부동산투자회사법 개정안을 의결하면서, 부동산 개발과 운영 전 과정을 하나의 리츠(REITs)로 일원화하는 ‘프로젝트 리츠’ 도입 방안이 주목되고 있다.

이번 개정안은 정부가 2020년 6월 발표한 리츠 활성화 방안을 반영한 것으로, ▲인허가 절차 간소화 ▲자기자본 기반 확충 등의 내용이 담겼다.

기존 부동산 개발사업은 PFV(프로젝트금융투자회사)를 통해 사업을 진행한 뒤, 리츠에 자산을 매각하는 방식이 일반적이었다. 개정안은 이러한 이원화 구조 대신, 프로젝트 리츠가 개발부터 운영까지 전 과정을 수행할 수 있도록 설계됐다. 자기자본 비율이 낮은 PF 구조에 비해 리츠는 자본 안정성이 높은 것으로 평가된다.

한국회계기준원 조사에 따르면 2021년부터 2023년까지 PFV의 평균 자기자본비율은 약 3.1%였고, 같은 기간 개발 리츠는 3.5%, 일반 리츠는 38%에 달했다. 프로젝트 리츠의 도입은 개발 초기부터 자본 구조를 개선할 수 있는 대안으로 제시되고 있다.

개정안은 개발 단계에서는 설립신고만으로 사업을 시작할 수 있도록 하고, 운영 단계에 들어서면 인가를 받도록 했다. 설립 초기에는 빠른 착수와 자금조달을 가능하게 하되, 일반 투자자가 참여하는 시점에서는 기존 리츠와 동일한 규제를 적용해 투자자 보호를 유지하는 방식이다.

개정안은 또 실사보고서, 임원 변경 보고서 등 불필요한 공시·보고 의무를 축소하고, 사업성·안정성 확인에 필요한 최소한의 항목만을 남겼다. 일정 요건을 갖춘 비공모 리츠에 대해서도 보고·공시 의무가 간소화된다.

영업인가를 받은 기존 리츠가 요건을 충족하면 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 경과 규정이 마련됐다. 국토교통부는 리츠와 자산관리회사, 부동산투자자문회사의 업무를 효율적으로 지원하기 위해 ‘부동산투자회사 지원센터’를 별도로 지정해 운영할 계획이다.

아울러, 개정안은 공모 리츠의 주식 분산 및 공모 의무 이행 유예기간을 기존 2년에서 3년으로 연장하고, 프로젝트 리츠는 5년까지 허용한다. 투자자가 충분히 자산 현황과 사업성을 검토한 뒤 참여할 수 있도록 하는 조치다.

지역발전 촉진을 위한 조항도 신설됐다. 국토부 장관이 필요성을 인정하는 경우, 특정 지역 주민에게 리츠 청약 자격을 우선 부여할 수 있도록 했다. 지역 기반 개발사업과의 연계를 염두에 둔 내용이다.

업계는 이번 개정안으로 리츠 산업의 역할이 확대될 것으로 보고 있다. 사업 초기부터 자기자본 비율을 확보한 상태로 개발이 가능하고, 운영 단계에서는 자산 운용을 통해 수익 구조의 안정성을 높일 수 있기 때문이다.

리츠는 기존 부동산 PF가 안고 있던 고질적 문제, 즉 낮은 자기자본비율과 높은 차입 구조를 개선할 수 있는 수단으로 평가된다. 이와 함께 건설 경기의 등락에도 상대적으로 탄력적으로 대응할 수 있는 구조가 만들어질 가능성도 제기되고 있다.

한 업계 관계자는 “자본 조달 구조를 개선하고 절차를 간소화한 프로젝트 리츠 제도가 현장에 안착하면, 중장기적으로 부동산 개발 시장의 리스크 관리 수준이 높아질 것으로 본다”며 “법 시행 이후 구체적인 운용 지침과 해석 기준 마련이 뒷받침돼야 실효성이 클 것”이라고 말했다.