【해석례로 읽는 건축법 2023】 기존 교육연구시설을 학원·교습소로 사용할 경우 임차인별로 해당 면적을 산정할 수 있는지 여부(서울특별시)

Q(질문)
‘근린생활시설 용도분류 산정방법 관련 운영지침 시달(국토교통부 건축정책과-3674, 2014. 5. 8.)’ 및 ‘관원 질의 회신(교습소의 용도분류 관련) <국토교통부 건축정책과-4347, 2020. 6. 5>’에 따르면 “동일한 건축물 내에서 근린생활시설 용도를 분류함에 있어 ‘해당 용도로 쓰는 바닥면적’을 산정할 때 건축물 내부를 여러 개의 부분으로 구분하여 독립한 건축물로 사용하는 경우에는 임차인 별로 그 구분된 면적 단위로 바닥면적을 각각 산정한다”라고 규정하고 있음. (’건축법 시행령‘ 【별표 1】 비고 2)

건축물대장상 이미 건축물 용도가 교육연구시설로 분류된 기존의 구분 독립한 건축물을 학원·교습소 용도로 사용하고자 할 경우에도 위에서 언급한 것처럼 임차인별로 ‘해당 용도로 쓰는 바닥면적’을 산정하여 500㎡ 미만인 것은 제2종 근린생활시설, 500㎡ 이상은 교육연구시설로 분류하여야 하는지?

아니면 상기 운영지침은 근린생활시설 용도분류 산정방법에만 적용하고 교육연구시설에서는 제외함으로써 아래 사례의 경우 용도변경 신고 없이 기존의 교육연구시설 용도로 학원·교습소를 사용할 수 있는지 여부

(건축정책과-4928, 2021.5.4.)

A(답변)
>>‘건축법 시행령’ 【별표 1】 제9호에 따르면 학원, 교습소 등으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것은 “제2종 근린생활시설”에 포함되며, 제10호에서는 “교육연구시설” 용도의 건축물 종류를 규정하면서 “제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다”고 규정하고 있음. 해당 규정의 문언 그대로 “제2종 근린생활시설”로 분류되는 건축물인 학원과 교습소는 그 용도가 “교육연구시설”에는 해당하지 않는다는 것을 의미함.

>>이와 관련하여, ‘건축법 시행령’ 개정(2014. 3. 24. 대통령령 제25273호)으로 학원과 교습소가 각각 500㎡ 미만인 것은 제2종 근린생활시설로 분류“하면서 【별표 1】에 비고를 신설하여 여러 개의 부분으로 구분하여 독립한 건축물로 사용하는 경우에는 그 구분된 면적 단위로 바닥면적을 산정하여 용도 분류하며, 다만, 같은 표1 비고 제2호 각목에 해당하는 경우에는 모두 합산하여 산정하도록 하였음.

＊개정 전에는 학원과 교습소를 모두 합산하여 500㎡ 이상은 경우 교육연구시설 해당
>>질의의 ”교육연구시설로 분류된 기존의 구분 독립한 건축물“을 학원·교습소 용도로 사용하려는 경우, 상기 규정에 따라 임차인별로 각각 면적을 산정하여 500㎡ 미만인 것은 제2종 근린생활시설로, 500㎡ 이상인 것은 교육연구시설로 분류되므로, ‘건축법’ 제19조에 따라 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 용도변경 절차라 필요할 것으로 사료되나, 다만 ‘건축법 시행령’ 【별표1】 비고 제2호 각목에 해당하는 경우에는 모두 합산하여 용도를 분류하므로, 이에 대한 적용에 대해서는 허가권자가 건축물의 구조, 사용실태 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것으로 사료됨.

>>참고로, 근린생활시설이 시행령 개정 전에는 기존에 창업자가 있는 경우 후발 유사업종 창업자의 사업장 면적을 합산하도록 하고 있어 근린생활시설 면적을 초과하는 경우 후발 창업자는 입점할 수 없었으나, 시행령 개정으로 기존 창업자 존재 여부와 무관하게 후발 창업자의 사업장 면적만으로 근린생활시설 여부를 판단하므로 창업이 쉬워지도록 규제가 완화된 사항임을 알려드림.

(자료=건축공간연구원)