국내 부동산PF, ‘낮은 자기자본 비율·고보증’이 문제의 핵심…종합 디벨로퍼 육성 필요

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 과정에서 자기자본비율이 미국과 일본, 유럽이 30%이상인 것과 달리 국내에서는 2~3%에 불과, 이로 인해 영세 시행업체의 난립, 사업성 평가 부실로 이어지고 있다는 진단이 나왔다. 정부에서 자기자본비율을 20%로 끌어올리는 방안을 추진하고 있지만 현실적으로 단계적 목표 상향이 적절하며, 사업 간 자기자본을 조달할 수 있는 금융 생태계 조성이 먼저라는 지적이다.

20일 국회의원회관에서는 맹성규 국회 국토교통위원장과 국회 정무위원회 강준현 간사의 공동 주최로 ‘부동산PF 선진화를 위한 토론회’가 열렸다.

맹성규 위원장은 “건설 경기불황과 경제 불확실성의 확대로 부동산PF 대출의 부실화 우려가 커지고 있는 가운데, 낮은 자기자본 비율과 과도한 보증 의존이 부동산PF 문제의 뇌관이 되고 있다”며 “PF 위기가 반복되는 악순환의 고리를 끊고, 시장을 안정적으로 운영할 기반을 마련하며, 지속가능한 부동산 금융생태계 조성을 위해 노력해야 할 때”라고 말했다.

강준현 정무위원회 간사도 “부동산PF 문제는 단순한 건설·금융업계의 위기가 아니라 국민경제 전체에 영향을 미치는 중대한 사안”이라며 “건설사와 금융사의 보증 의존도를 줄이고, 리츠 등 공공성을 갖춘 투자 방식을 활성화하는 등 장기적 개혁이 필요하다”고 밝혔다.

발제에 나선 KDI 황순주 선임연구위원은 부동산PF 문제 이면에는 낮은 자기자본과 높은 보증의존도로 대표되는 낙후된 재무구조가 있다면서, 최근 5년 기준 국내PF 사업장을 대상으로 조사한 내용을 근거로 제시했다. 황순주 연구위원은 “최근 5년 기준 344개 사업장의 평균 자기자본비율은 5.2%였고, 주거용은 2% 수준이었는데, 일반적인 사업장의 자기자본비율은 2.5% 수준에 불과했다”며 “특히 지방은 고작 1.9% 수준이라 크게 보면 우리 경제의 중요 위험요인으로 작용하고 있다”고 밝혔다.

실제 황 선임연구위원의 지적대로 ‘저자본 고보증 구조’는 투입자본이 적고 수익성이 높아 소위 한탕을 노리는 영세 시행사의 난립을 초래하고 있으며, 개발사업의 사업성 평가 부실화, ‘묻지마 대출’ 문제를 일으켜 거시건전성을 훼손하게 돼 국가경제에도 영향을 미치게 된다.

반면, 자기자본을 확충하면 시공사가 책임준공확약을 하지 않아도 사업추진이 가능하고, 시공사의 위험 프리미엄만큼 공사비도 하락하는 효과를 기대할 수 있다.

한국부동산개발협회 이진 연구위원은 지금 부동산PF 위기는 늘어난 공사비와 금융비용의 문제에 의해 가중되고 있는 측면이 있어 시행사와 건설사 입장에서 부담이 크고, 자체적으로 손실을 흡수하는 것 역시 쉽지 않다고 진단했다.

이진 연구위원은 “장기적으로 PF 자기자본 확충을 위한 에쿼티 금융시스템을 구축하고, 한국형 디벨로퍼의 역량을 강화할 수 있도록 용도복합형 도심 고밀개발 등 업역규제 상 사업참여가 불가한 사업들에 참여기회를 부여할 필요가 있다”고 말했다.

이어진 종합토론에서는 지방이 수도권보다 자기자본비율이 낮으면서 연대보증 등 위험성도 높아 맞춤형 정책의 필요성이 제기됐고, 공직사회의 소극행정으로 인해 인허가 리스크가 커지고 있다는 지적도 나왔다.

KDI 국제정책대학원 조만 명예교수를 좌장으로 진행된 토론에서 이철승 이지스자산운용 대표는 “국내 금융체계가 투자보다는 대출위주다 보니 책임에 대한 의식이 약하고, 은행이나 보험사들이 투자할 수 있는 사업성 평가지표 등에 대한 논의도 필요하다”고 말했다.

국토교통부 김승범 부동산투자제도과장은 개발부터 운영을 아우르는 한국형 디벨로퍼 육성의 필요성을 강조했다. “개발과 운영, 금융 등 모든 사업영역을 책임지고 이끌어가는 한국형 디벨로퍼를 육성해야 하며, 인허가 지연 등에 대한 우려도 많은 것으로 알고 있는데, 국토부에서는 신속인허가센터를 만들어 리스크를 해소해 나갈 것”이라고 정책방향을 소개했다.