【부동산과 생활세금】 ‘손피거래·다운거래’와 양도소득세
대한건축사신문은 회원 여러분의 회계와 세무 실무에 도움이 될 새로운 연재 코너를 시작합니다. 이 코너에서는 건축사사무소의 회계와 세무 실무, 그리고 상속, 증여, 양도세 등 부동산과 생활세금을 다룹니다.
매월 1일에는 건축사사무소의 회계와 세무 실무를, 매월 15일에는 부동산과 생활세금을 주제로 한 내용이 연재됩니다.
회원 여러분의 사무소 운영과 재무 관리, 부동산 관련 세금 문제 해결에 도움이 되길 바랍니다.
분양권 시장에서 종종 활용되던 이른바 ‘손피 거래’가 기획재정부의 양도소득세 해석 변경으로 인해 앞으로는 어려워질 전망입니다. ‘손피’는 ‘매도인의 손에 쥐는 프리미엄’의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 매매 거래를 의미합니다.
또한, 손피 거래의 경우 매수자가 거래 가액에 매도자의 양도세까지 부담해야 하므로 금전적 부담이 증가하게 됩니다. 이에 따라 거래 가액을 낮춰 신고하는 ‘다운거래’의 유혹에 빠지기 쉬운 구조입니다.
다운거래는 부동산거래신고 등에 관한 법률 위반에 해당하는 위법 행위로, 매도자와 매수자 모두 비과세·감면 배제 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 이에 최근 변경된 손피 거래에 대한 기획재정부의 유권해석과 다운거래로 인한 불이익 등에 대해 알아보겠습니다.
손피 거래 시 매수자 부담 증가,
다운거래 유혹 가능성 커져
다운거래는 불법 행위로
과세 불이익 및 법적 처벌 가능
실거래가 기준 매매계약서 작성 필요
1. 손피거래의 변경된 해석 내용
매수자가 매매거래시 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우, 매수자가 부담하는 양도소득세는 전액 양도가액에 합산하여 양도소득세를 계산합니다.
o 기존 해석(기획재정부 조세정책과-2516, 2023.12.27)
- 매수자가 부담하는 양도소득세 ⇒ 최초 1회분만 양도가액에 합산하여 재계산
o 변경된 해석(기획재정부 조세정책과-2048, 2024.11.07)
- 매수자가 부담하는 양도소득세 ⇒ 전부 양도가액에 합산하여 재계산
【사례】
거주자가 10억에 취득한 분양권을 15억에 매매하면서 매수자가 해당거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세와 매수자가 부담하는 비용은?
따라서 기존 해석에 따르면, 매수인이 부담하는 양도소득세는 최초 1회분까지만 합산하여 양도소득세를 재계산하므로 매수자의 분양권 매수 비용은 20.45억 원이었습니다. 그러나 변경된 해석에 따르면, 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산하며, 이는 n차 양도세가 ‘0원’이 될 때까지 반복적으로 합산됩니다. 이에 따라 매수자가 부담하는 분양권 매수 비용은 24.66억 원으로 증가하게 됩니다.
2. 다운거래시 불이익
① 양도소득세 비과세·감면 배제
o (매도자) 1세대1주택 비과세, 자경농지 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도세 추징
o (매수자) 매수한 부동산을 향후 양도시에도 비과세·감면 배제 규정을 동일하게 적용하여 양도세 추징
② 가산세 및 과태료 부과
o 무신고(과소신고)한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세와 납부지연 가산세 부과
o 매도자·매수자에게 실제거래가액에 10%에 상당하는 과태료 부과
그러므로 부동산 거래 시 거짓 계약서(다운·업 계약서)를 작성할 경우, 비과세·감면 적용이 배제되어 더 많은 세금을 납부해야 할 수 있습니다. 따라서 반드시 실거래가로 매매계약서를 작성해야 합니다.
문의 및 무료상담=광교회계법인 대표이사 황용현(yhhwang@ggcpa.kr)
공동집필=김경수, 황인아