【해석례로 읽는 건축법 2023】 “대지를 사용할 수 있는 권원’’ 판단시, 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있는지 여부

Q(질문)
건축주가 「건축법」 제11조 제11항 제1호 본문에 따른 건축허가의 요건인 “대지를 사용할 수 있는 권원”을 확보했는지를 판단할 때, 허가권자는 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있는지?

[22-0030, 2022.6.23]

A(답변)
>>허가권자는 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있음.

>>「건축법」 제11조 제11항 제1호 본문에서는 건축주가 “대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보”한 경우 건축허가의 요건을 갖춘 것으로 규정하고 있는데, 같은 조의 내용이 건축물의 건축 또는 대수선을 하려는 경우 받아야 하는 건축허가에 관한 것임에 비추어 보면, 여기서의 ‘대지 사용권원’은 그 대지의 사용 목적에 해당하는 건축물의 “건축”이나 “대수선”을 충분히 가능하게 하는 권원을 의미한다고 보는 것이 타당함.

>>그리고 건축주가 대지 사용권을 확보하여 건축을 하는 경우 건축 대상 대지의 소유권자 등의 권리 행사를 제한하는 측면이 있고, 건축물과 대지는 분리된 별개의 물건으로서 각각에 대하여 다양한 권리관계가 발생할 수 있는바, 「건축법」 제11조 제11항에서 건축허가의 요건으로 대지의 소유권 또는 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하도록 규정한 것은 허가권자로 하여금 건축주가 건축 대상 대지의 소유권이나 사용 권원을 확보하였는지를 관련 자료를 기초로 살펴보도록 하여, 건축이나 대수선으로 발생할 수 있는 건축주와 대지 소유자 등 대지권리자 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 건축이나 대수선이 완료된 후 해당 건축물에 대한 권리를 가지게 되는 이해관계인이 피해를 입지 않도록 보호하려는 취지가 있다고 보아야 함.

>>이에 더하여 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데, 「건축법」 제11조 제11항 제1호는 같은 항 본문에서 건축주가 건축 대상 ‘대지의 소유권’을 확보하도록 한 원칙에 대한 예외를 규정한 것인바, 대지 소유권이 있는 경우 기간의 제한 없이 대지에 대한 사용이 가능하다는 점에 비추어 볼 때, 예외적인 요건인 ‘대지 사용 권원을 확보한 상태’ 역시 대지 소유권을 확보한 것에 준할 정도로 건축허가의 대상인 건축이나 대수선이 충분히 가능한 상태를 의미한다고 “제한적”으로 해석할 필요가 있음.

>>그렇다면 건축주가 건축허가를 신청하면서 대지 소유권이 아닌 대지 사용 권원을 확보한 상태로서, 그 대지 사용 권원에 유효기간이 설정되어 있는 경우에는 그 허가 신청 대상인 건축이나 대수선의 구체적인 내용에 비추어 해당 권원의 유효기간이 건축이나 대수선이 허용될 수 있을 정도로 적정한지 여부를 허가권자가 살펴보고, 건축허가 여부를 판단할 수 있다고 보는 것이 「건축법」의 체계와 관련 규정의 취지에 부합하는 해석임.

>>만약 이와 달리 대지 사용 권원에 유효기간이 설정되어 있더라도 허가권자가 그 내용을 전혀 고려하지 않고 건축허가를 해야 하는 것으로 보면, 그 대지를 사용할 수 있는 기간이 매우 짧은 경우라도 허가권자는 일률적으로 건축허가를 해야 한다는 결론에 이르게 되는데, 이 경우 건축공사가 완료되지 않은 상태에서 대지 사용권원이 소멸되어 이에 따른 건축·대수선에 지장이 발생할 수 있고, 이후 건축주와 대지의 권리자 간의 대지 사용을 둘러싼 갈등·분쟁이 발생할 수 있어 결과적으로 건축주에게 대지의 소유권 또는 사용권을 확보하여 건축과 대수선을 하도록 규정한 「건축법」 제11조 제11항의 규정 취지에 부합하지 않게 됨. 따라서 이 사안의 경우 허가권자는 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있음.

(자료=건축공간연구원)